Vendre l’immeuble d’un propriétaire dément ?
Dément et aucun mandat de protection
Après le décès de leur mère, le frère et la sœur souhaitent vendre la résidence secondaire (appartement) de leurs parents au bord de la mer, car la prise en charge de leur père, qui souffre de la maladie d’Alzheimer, risque de devenir très coûteuse. Après le décès de la mère, l’usufruit de l’appartement est revenu au père et une moitié de la nue-propriété est revenue au frère et l’autre à la sœur.
Avez-vous établi un mandat de protection au préalable ? Cela simplifierait la situation. Toutefois, un tel mandat ne peut être établi qu’à un moment où la personne concernée est encore capable juridiquement. Elle peut alors établir un mandat de protection pour désigner une personne en qui elle a confiance pour gérer ses affaires au cas où elle deviendrait incapable (p.ex. si elle est atteinte de démence).
C’est également possible sans mandat de protection. Dans ce cas, la vente ne sera pas si simple puisque les règles relatives à la protection judiciaire ou au régime de l’administration s’appliquent.
Quelle procédure suivre ?
Étape 1 : requête avec certificat médical. Les enfants doivent d’abord présenter une requête au juge de paix pour qu’il nomme un administrateur. Le père peut aussi le faire, ainsi que d’autres membres de la famille, le médecin de famille ou les services sociaux. Un certificat médical, datant de moins de 15 jours, doit être joint à la requête.
Étape 2 : décision du juge de paix. Le juge de paix nommera un ou plusieurs administrateur(s) (de préférence des membres de la famille, mais aussi un avocat ou un comptable). Le juge de paix décidera également s’il faut nommer un administrateur de la personne (qui peut notamment décider du lieu de résidence et exercer les droits des patients) ainsi qu’un ou plusieurs administrateur(s) des biens.
Étape 3 : autorisation de vente de gré à gré. La vente d’un bien immobilier de et par le père et ses enfants n’est possible qu’après autorisation préalable du juge de paix, puisque le père est représenté par un administrateur. L’administrateur demande l’autorisation au greffe de la justice de paix et représente ensuite le père à l’acte de vente. En règle générale, c’est une vente publique qui est organisée, mais en pratique, une vente de gré à gré est plus courante. La vente publique est généralement plus chère. C’est à l’administrateur de convaincre le juge de paix que la vente de gré à gré est (financièrement parlant) plus intéressante. L’administrateur demande l’autorisation de vendre de gré à gré, accompagnée ou non d’un projet d’acte de vente notarié et d’un rapport d’évaluation établi par un géomètre-expert indépendant.
Conseil. Cherchez à savoir le type de procédure que suit le juge de paix, car chaque juge de paix a ses propres habitudes. Il est possible que vous deviez d’abord demander une autorisation de vente de gré à gré et que vous ne puissiez chercher un acheteur qu’ensuite. Parfois, cela peut se faire plus rapidement (en une seule audience) ; vous pouvez immédiatement rechercher un candidat acheteur qui fait une bonne offre. Après l’octroi de l’autorisation, le juge de paix désigne un notaire qui passera l’acte.
Téléchargez à titre d’exemple la procédure (en flamand) au Limbourg sur https://www.astucesetconseils.be , Annexes, 26e année, n° 14.