Nouvelles règles TVA pour les mises à disposition de logements meublés à partir du 1^er  juillet 2022 !

Location immobilière ou service hôtelier ?

Avec ou sans  TVA ?

Si la location d’un bien immobilier meublé est une location immobilière, elle n’est pas soumise à la TVA et il n’y a pas de droit à déduction de la TVA. En revanche, s’il s’agit d’un service hôtelier, une TVA de 6 % doit être facturée et le bailleur a le droit de déduire la TVA.

Régime TVA jusqu’au 30 juin 2022 inclus

Jusqu’au 30 juin 2022, il s’agit d’un service hôtelier si le logement meublé est systématiquement mis à la disposition de tous les hôtes moyennant un prix fixe, et si l’accueil est assuré pendant une grande partie de la journée.

Il faut aussi que soit un entretien et un nettoyage réguliers soient assurés, soit le linge de maison soit fourni ou changé, soit le petit-déjeuner soit fourni. Pour la TVA, il faut donc que l’un de ces trois services supplémentaires soit fourni.

Régime TVA à partir du 1^er  juillet 2022

À partir du 1^er  juillet 2022, la fourniture de logements meublés dans des hôtels, des motels et des établissements ayant une fonction similaire, où les clients payants sont habituellement hébergés pour une période de moins de trois mois , est soumise à la TVA. Il faut en outre qu’ au moins un des services complémentaires suivants soit fourni (nouvel art. 44, §3, 2°, a), troisième tiret CTVA)  :

• l’accueil physique des clients ;
• la fourniture de linge de maison et, lorsque le logement meublé est fourni pour une période supérieure à une semaine, son remplacement au moins une fois par semaine ; et
• la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par l’exploitant du lieu d’hébergement ou par un tiers pour son compte.

Critère quantitatif : moins de trois mois !

D’après l’exposé des motifs de cette modification législative, l’objectif est de faire une distinction entre la fourniture d’hébergement soumise à la TVA, dans le secteur hôtelier ou dans des secteurs ayant des fonctions similaires, et certaines opérations exonérées, telles que l’affermage ou la location de biens immobiliers.

Exonération de TVA pour les locations passives

Parallèlement, un certain nombre de dérogations au critère quantitatif des trois mois sont prévues, afin de ne pas taxer les locations de logements meublés en cas de passivité totale du bailleur.

En effet, dans certaines circonstances, la fourniture d’un logement meublé pour une courte durée ne s’accompagne d’aucun service supplémentaire. L’exemple le plus évident est celui de la location (généralement pour une ou deux semaines) d’appartements ou de petits logements simplement meublés, sans que le propriétaire ne fournisse aucun des services qui font partie des services essentiels habituellement fournis par un hôtel ou un établissement ayant une fonction similaire (assurer l’accueil physique des clients, au moins pendant une partie de la journée, ainsi qu’une assistance sur demande, fournir régulièrement du linge de maison aux clients, ou encore fournir quotidiennement des petits-déjeuners, préparés par l’exploitant ou un tiers agissant pour son compte).

L’un des cas les plus connus à cet égard est la location d’appartements sur la côte belge, notamment par le biais d’agences spécialisées qui se contentent de remettre les clés de l’appartement au client, sans fournir aucun autre service. Compte tenu du caractère particulièrement passif de ces locations, il convenait de veiller à ce que celles-ci ne soient pas soumises à la TVA du seul fait de l’application du critère quantitatif, retenu comme principal critère de distinction.

Ainsi, la location de logements meublés pour une période inférieure à trois mois peut continuer à être exonérée lorsque l’exploitant ne fournit effectivement aucun service étroitement lié à la location. Il existe donc une distinction claire entre les deux types de services.

Régime des petites entreprises

Distorsion de concurrence de la part d’Airbnb

Dans certaines régions de notre pays, les hôtels sont confrontés à la concurrence de personnes qui, avec ou sans l’appui de plateformes électroniques, proposent des logements meublés p.ex. dans leur propre maison. Cette concurrence existait déjà sous la réglementation précédente, mais elle continuera d’exister dans le cadre de la nouvelle réglementation relative à la fourniture de logements meublés.

Individuellement, ces personnes ont souvent un chiffre d’affaires annuel provenant de cette activité inférieur à 25 000 €. Si elles n’exercent pas d’autre activité économique, elles peuvent donc bénéficier du régime d’exonération des petites entreprises (art. 56bis CTVA) . Mais en raison de l’augmentation considérable du nombre de logements meublés ainsi proposés, on observe une distorsion de concurrence croissante avec d’autres secteurs, tels que les hôtels, puisque ces personnes ne doivent pas facturer la TVA à leurs clients.

Plus d’exonération possible pour les logements meublés depuis le 1^er  janvier 2022 !

L’article 56bis, §3, 6° CTVA prévoit donc que ceux qui proposent des logements meublés sont, en principe, exclus du champ d’application du régime d’exonération des petites entreprises (jusqu’à 25 000 € de chiffre d’affaires).

Leurs services sont dès lors, en principe, soumis à la TVA si au moins un des services suivants est fourni, en plus de la simple mise à disposition d’un logement meublé :

• l’accueil physique des invités ;
• la fourniture du linge de maison et, lorsque le logement meublé est fourni pour une période supérieure à une semaine, son remplacement au moins une fois par semaine ;
• la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par le logeur ou par un tiers agissant pour son compte.

En ce qui concerne plus spécifiquement la fourniture et le remplacement du linge de maison, la loi prévoit la fourniture du linge de maison au début du séjour et son remplacement au moins une fois par semaine. Si le seul service presté consiste en la fourniture de linge à l’arrivée des clients, sans remplacement après une semaine (pour les séjours de plus d’une semaine), l’exonération reste applicable. Le non-remplacement du linge après une semaine doit alors être démontré par le bailleur, s’il veut bénéficier de l’exonération, conformément aux règles générales sur la charge de la preuve en matière de TVA. Pour les séjours d’une semaine ou moins, en revanche, la fourniture du linge au début du séjour suffit pour l’application de la taxe.