Acheter ultérieurement l’entrepôt loué ?

Droit de préemption

Contexte. Si vous louez un immeuble professionnel et que vous vous y sentez bien, vous souhaiterez peut-être à terme l’acheter. Vous pourrez alors bien sûr toujours essayer de faire une offre. Encore faut-il que le bailleur l’accepte.

Avez-vous un droit de préemption ? Si vous aviez un droit de préemption, vous seriez déjà un peu plus rassuré. Vous auriez alors en effet le droit d’acheter prioritairement le bien loué et ce, même si le propriétaire bailleur a déjà conclu un contrat de vente avec un autre candidat acheteur.

Conseil.  Dans ce cas, il vous suffirait d’offrir le même prix que ce candidat acheteur.

Convenir d’un droit de préemption ?

Prévu par la loi ? En tant que locataire d’un immeuble professionnel, vous ne disposez pas d’un droit de préemption en cas de vente par le bailleur. La loi ne le prévoit pas. Qui plus est, d’un point de vue strict, le bailleur n’est même pas tenu de vous avertir s’il procède à la vente du bien.

Conseil.  Même si vous ne disposez pas d’un droit de préemption, vous pouvez toujours essayer d’acquérir le bien, comme tout candidat acheteur.

Le prévoir dans le contrat de bail ? Oui. Vous pouvez parfaitement prévoir un tel droit de préemption dans le contrat de bail ou une convention ultérieure (p.ex. un addendum au bail).

Attention ! Veillez cependant à ce que cette clause soit clairement décrite et indique dans quels cas vous avez un droit de préemption et comment vous devez l’exercer (dans quel délai, moyennant un courrier recommandé, etc.).

Différent d’un droit de préférence ?

Droit de préférence. Vous pourriez aussi convenir d’un droit de préférence avec le bailleur. Celui-ci va toutefois moins loin qu’un droit de préemption. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble s’engage à négocier en premier lieu avec vous, le bénéficiaire du droit de préférence, s’il envisage de vendre le bien.

Attention ! Même si vous avez un droit de préférence, mieux vaut prévoir des arrangements quant à sa portée et la nature précise des négociations que le bailleur devra d’abord mener avec vous.

Comment procéder au mieux ?

Prévoir une sanction. Si vous bénéficiez d’un droit de préemption ou d’un droit de préférence, mieux vaut préciser d’emblée à quelles sanctions le vendeur s’expose s’il ne respecte pas vos droits.

Conseil.  Vous pourriez p.ex. prévoir une indemnité forfaitaire que le bailleur devra vous payer. Essayez qu’elle corresponde au préjudice réel que vous pouvez subir. Veillez aussi à ce qu’elle soit suffisamment élevée et pas symbolique, sans quoi le bailleur risque de ne pas s’en soucier.

Nouveau droit des obligations à partir du 01.01.2023. Celui-ci vous permet d’exiger l’exécution forcée de la clause et/ou de l’indemnité.

Conseil.  La loi va même plus loin. Elle dit que vous pouvez aussi vous adresser au tiers complice de la violation du droit de préférence ou de préemption. Selon la loi, vous pouvez en effet demander à ce tiers la réparation du préjudice subi ou réclamer la non-opposabilité du contrat, ou exiger de vous substituer à lui dans le contrat conclu.