VENTE - COMPROMIS - 30.09.2022

Annuler un compromis sans devoir passer devant le juge ?

Supposons que vous ayez conclu un compromis, mais que l’acheteur refuse de signer l’acte notarié ou de payer le prix. Une modification du Code civil vous permet d’annuler plus facilement le compromis à partir du 1er  janvier 2023. Comment cela fonctionne-t-il et qu’advient-il des droits d’enregistrement ?

Qu’est-ce qui change exactement ?

Plus facile d’annuler le compromis. Le nouveau droit des obligations vous permet d’annuler le compromis par lettre sans devoir saisir le juge (art. 5.93 C. civ.) . Toutefois, l’annulation («résolution») est soumise à trois conditions. 1.  Il doit y avoir une faute suffisamment grave de l’acheteur, p.ex. le refus de signer l’acte notarié ou de payer le prix. 2.  Vous devez donner à l’acheteur un rappel préalable. 3.  Vous devez envoyer une lettre notifiant l’annulation.

Envoyez à chaque fois un recommandé. Veillez à envoyer le rappel et la lettre par courrier recommandé ou par huissier, pour être sûr que l’acheteur les ait reçus et pour pouvoir le prouver. Dans la lettre, exposez les fautes de votre acheteur de manière spécifique et complète.

Uniquement si tout est clair ! Si l’acheteur n’est pas d’accord avec votre décision, il peut toujours porter l’affaire devant le juge. Celui-ci examinera alors si vous avez eu raison ou non d’annuler le compromis, donc si vous avez respecté toutes les conditions. S’il se prononce pour l’annulation, celle-ci sera maintenue et le compromis sera supposé ne jamais avoir été conclu.

Attention !  Si, en revanche, le juge estime que votre décision était erronée, le compromis redevient valable. Le juge peut alors également vous condamner à payer des dommages et intérêts, parce que vous avez commis une faute en tant que vendeur en annulant unilatéralement le compromis de la mauvaise manière, p.ex. en n’envoyant pas de rappel, ou pour de mauvaises raisons, p.ex. une faute qui n’était pas assez grave.

Et les droits d’enregistrement ?

L’annulation est aussi valable pour le fisc. Si vous annulez le compromis et que l’acheteur ne le conteste pas, le fisc ne prélèvera pas de droits d’enregistrement. Si l’affaire est portée devant le tribunal et que le juge décide que votre annulation était injustifiée, vous devrez payer des droits d’enregistrement comme dans une vente normale. Si, en revanche, le juge estime que votre annulation était correcte, les droits d’enregistrement peuvent être supprimés (dispense) s’ils n’ont pas encore été payés, ou vous pouvez les récupérer s’ils ont déjà été payés.

Attention aux délais ! La demande de dispense ou de remboursement des droits d’enregistrement ne peut plus être faite auprès du fisc si plus d’un an s’est écoulé entre le compromis et le procès. Veillez donc à ne pas attendre trop longtemps pour envoyer votre lettre d’annulation.

Concrètement. Si vous annulez le compromis neuf mois après l’avoir conclu, et que l’acheteur attend plus de trois mois pour aller au tribunal afin de contester l’annulation, le procès a commencé plus d’un an après le compromis d’un point de vue fiscal, ce qui signifie qu’aucune dispense ou remboursement des droits d’enregistrement ne peut être demandé.

Conseil.  Essayez d’annuler le compromis à l’amiable (en accord avec l’acheteur). Il peut être annulé à moindres frais d’un point de vue fiscal (2 × 10 €). Pour cela, aucun acte ne doit avoir été passé et, encore une fois, l’annulation à l’amiable doit avoir eu lieu dans un délai d’un an.

À partir du 1er  janvier 2023, il sera possible d’annuler le compromis par lettre sans devoir passer devant le juge. Envoyez un rappel à l’acheteur et motivez clairement dans la (deuxième) lettre la faute commise par l’acheteur. N’attendez pas trop longtemps pour l’envoyer afin de ne pas laisser passer le délai de dispense ou de remboursement des droits d’enregistrement si l’acheteur va en justice.

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