AMORTISSEMENT - IMMOBILIER - 21.09.2022

Comment répartir un prix d’achat entre bâtiment et terrain ?

Supposons que votre société est sur le point d’acheter un immeuble. Vous pourrez amortir la valeur du bâtiment, mais pas celle du terrain. Comment répartir au mieux le prix d’achat entre le bâtiment et le terrain ? Et comment défendre votre répartition vis-à-vis du fisc ?

Bâtiment amortissable, pas le terrain

Répartir le prix entre terrain et bâtiment. Si votre société achète un immeuble, elle peut amortir la partie du prix d’achat relative au bâtiment. Cependant, la partie terrain n’est pas amortissable. D’une manière ou d’une autre, vous ou votre comptable devrez donc répartir le prix d’achat total.

Un terrain de faible valeur pour des amortissements maximums… C’est logique. Plus la valeur du terrain est faible, plus les amortissements déductibles seront importants, et donc plus votre bénéfice imposable sera faible.

… et l’optimisation des réinvestissements. Si, au cours des cinq dernières années, vous avez réalisé une plus-value imposable (c.-à-d. un bénéfice) sur une vente et que vous souhaitez être imposé de manière étalée, l’immeuble sera considéré comme un réinvestissement valable. La partie terrain non, car le réinvestissement doit porter sur des actifs amortissables. Pour cette raison également, il est donc préférable de maintenir la valeur du terrain aussi basse que possible.

Comment diviser le prix ?

Le faire soi-même ? Oui ! Il n’existe en effet aucune règle légale ou administrative qui détermine la manière dont vous devez procéder pour cette répartition.

Attention !  Si vous achetez un immeuble où le propriétaire du bâtiment et celui du terrain sous-jacent sont deux personnes différentes, le prix est de toute façon déjà divisé dans l’acte d’achat. Vous ne pouvez alors plus le fractionner d’une autre manière (plus avantageuse).

Comment alors ? Tout simplement en évaluant le terrain et le bâtiment en fonction des différents aspects qui en déterminent la valeur de marché (emplacement, destination, etc.).

Comment défendre votre répartition ?

Votre contrôleur se méfie ? C’est possible, car il sait aussi que vous avez tout intérêt à maintenir la valeur du terrain aussi basse que possible. Toutefois, ses estimations sont souvent «négociables».

L’avis des collègues de l’enregistrement. Il demandera donc souvent une estimation à ses collègues du service des droits d’enregistrement, qui bénéficient de l’aide des géomètres du cadastre. Cependant, leurs valeurs ne correspondent pas toujours aux valeurs réelles du marché.

Combien coûte un terrain à bâtir à cet endroit-là ? C’est une méthode d’estimation que le fisc utilise parfois. Mais vous pouvez objecter qu’il s’agit d’une surestimation, car un terrain construit vaut moins qu’un terrain à bâtir, puisque l’acheteur devra d’abord démolir avant de pouvoir reconstruire.

Votre meilleure défense ? Étayez votre évaluation avec le rapport d’un expert immobilier agréé. Dans la mesure du possible, faites-le avant l’acte notarié, car vous pourrez alors faire inclure immédiatement cette évaluation dans l’acte d’achat.

Qu’en est-il des droits d’enregistrement et/ou de la TVA ? Il s’agit de «frais complémentaires». Vous pouvez déduire les droits d’enregistrement ou la TVA relatifs au terrain en une seule fois. Pour les frais liés au bâtiment, vous avez le choix : vous pouvez soit les déduire en une fois, soit les amortir linéairement avec le bâtiment (au même rythme).

Vous avez tout intérêt à estimer la valeur du terrain aussi basse que possible, car un terrain n’est pas amortissable. Pour vous défendre vis-à-vis du fisc, il est préférable d’étayer votre évaluation avec le rapport d’un expert immobilier reconnu et, si possible, de faire aussi figurer cette évaluation dans l’acte d’achat notarié.

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