FISCALITÉ - REVENUS LOCATIFS - 30.09.2022

Louer à une association : imposé sur le RC ou le loyer réel ?

Vous possédez une propriété ou un terrain que vous souhaitez louer à un mouvement de jeunesse ou au club sportif local. Seriez-vous alors imposé sur le RC ou sur le revenu locatif réel ? Existe-t-il une différence entre l’ASBL et l’association de fait ? Qu’a dit le juge à ce sujet le 15 février 2022 ?

Que s’est-il passé ?

Location à un mouvement de jeunesse. Un particulier loue un bivouac composé de deux maisons et un terrain adjacent à des mouvements de jeunesse et à d’autres associations de fait.

RC selon le bailleur. Selon le bailleur, il s’agit d’une location à des particuliers qui n’utilisent pas ce bien immobilier à titre professionnel. Le fisc doit donc l’imposer sur la base du RC indexé (location de terrains) et/ou sur la base du RC indexé majoré de 40 % (location d’immeubles).

Loyer net selon le fisc. Selon le fisc, l’imposition doit se faire sur le loyer net réellement perçu. Une location à une association de fait est équivalente à une location à une ASBL. Le ministre l’a confirmé récemment (QP n° 249, Donné, 19.02.2021) .

Un juge donne tort au fisc ! Une association de fait n’a pas de personnalité juridique et ne peut donc pas être assimilée à une ASBL d’un point de vue fiscal. Le juge décide donc que ces locations sont imposées sur la base du RC et non sur les revenus locatifs réels (Anvers, 15.02.2022) .

Pourquoi cette décision ?

L’association de fait n’est pas une ASBL. Une association de fait n’est pas une personne morale distincte comme l’est une ASBL. Il n’y a donc pas d’entité distincte, juste un ensemble de membres. L’association de fait est en quelque sorte transparente sur le plan fiscal.

L’utilisation qu’en font les membres est décisive ! Pour le traitement fiscal des revenus locatifs, il faut donc s’intéresser aux membres de l’association de fait. Les revenus locatifs doivent être imposés sur la base du revenu cadastral, puisque les membres sont des particuliers qui n’utilisent pas les bivouacs à titre professionnel.

Que faut-il en retenir ?

Location à une ASBL. Si vous louez un bien immobilier à une ASBL, vous êtes en principe imposable sur le loyer net (art. 7, §1, 2°, c CIR 92) . Celui-ci est égal au loyer réellement perçu moins un forfait de frais de 10 % (pour les terrains) et 40 % (pour les bâtiments) du loyer.

Conseil 1. Si une ASBL met une propriété à la disposition de particuliers qui l’utilisent comme une habitation, vous serez imposé sur la base du RC.

Conseil 2. Les revenus locatifs sont exonérés (art. 12, §1 CIR 92) si l’ASBL utilise le bien immobilier pour l’enseignement, comme hôpital, maison de repos, maison de vacances pour enfants ou retraités.

Location à une association de fait. Il faut examiner chaque membre, personne morale ou physique, puis – dans le cas des personnes physiques – voir s’il utilise la propriété à titre professionnel ou non.

Quelle imposition ? Vous serez imposé sur la base du RC si les particuliers n’utilisent pas le bien à titre professionnel. Dans le cas contraire, vous serez imposé sur le loyer net.

Si vous louez à une association de fait, vous serez imposé sur la base du RC si les membres sont des particuliers qui n’utilisent pas votre terrain/bâtiment à titre professionnel. Si vous louez à une ASBL, vous serez en principe imposé sur la base des revenus locatifs réels. Toutefois, vous pouvez être imposé sur la base du RC ou le loyer peut même être exonéré en fonction de l’affectation que l’ASBL donne à votre terrain/bâtiment.

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