Qui paie les premiers frais : le promoteur ou l’ACP ?

À partir de quand l’ACP paie-t-elle ?

Frais pendant la construction. Lors de la construction d’un immeuble d’habitation, le promoteur/constructeur doit souvent supporter certains frais relatifs aux parties communes, comme l’électricité dans l’immeuble.

L’ACP doit-elle déjà les payer ? L’ACP existe dès la vente du premier appartement, même si la vente se fait sur plan et après la transcription des statuts. Certains promoteurs essaient d’imputer certains frais à l’ACP avant même que la construction ne soit terminée.

Frais de construction ou communs ? Les frais encourus pendant la construction jusqu’à la réception provisoire des parties communes, p.ex. l’électricité sur le chantier, sont évidemment des frais à charge du promoteur. Ces frais se trouvent dans le cahier des charges et sont prévus jusqu’à ce que l’immeuble à appartements soit achevé et prêt à être occupé ou utilisé. La question se pose généralement lorsque les travaux sont en phase finale et que l’ACP est déjà active pendant la période précédant la réception des parties communes du bâtiment.

La Cour de cassation a tranché

Les travaux sont presque terminés. Dans le litige soumis à la Cour, les différents lots privatifs étaient déjà achevés, mais les parties communes n’étaient pas encore réceptionnées provisoirement. Le promoteur (qui était également le premier syndic de l’immeuble) a voulu facturer à l’ACP l’eau, le gaz et l’électricité pour les parties communes de l’immeuble pendant la phase de construction. L’ACP s’y est opposée et a estimé qu’il ne s’agissait pas de frais communs, mais de frais de construction que le promoteur devait lui-même payer.

Point charnière = réception des parties communes. La Cour a finalement pris une position très claire à ce sujet : tous les frais relatifs aux parties communes restent à la charge du constructeur de l’immeuble jusqu’au moment de la réception provisoire des parties communes. Selon la Cour de cassation (Cass., 02.09.2021)  – la plus haute juridiction du pays – la réception provisoire des parties communes est le moment où les parties communes peuvent être utilisées conformément à leur affectation. L’ACP devra supporter les frais des parties communes dès qu’elles seront réceptionnées provisoirement.

Sauf si un accord spécifique est conclu. La Cour accepte la conclusion d’accords spécifiques à ce sujet. En d’autres termes, le promoteur peut, dans l’acte d’achat, fixer contractuellement le moment du transfert des frais avant ou après le moment de la réception provisoire, mais ce moment ne peut en aucun cas être antérieur au moment où les parties communes peuvent être utilisées.

Conseil.  Avec cet arrêt de cassation, l’ACP est en position de force dans cette situation, à moins qu’il n’en ait été clairement convenu autrement dans l’acte d’achat. Les frais ne peuvent donc être facturés à l’ACP qu’à partir de la réception provisoire des parties communes.