IMMOBILIER - BAUX À LOYER - 21.09.2022

Résilier un bail pour louer à votre SRL

Vous êtes propriétaire d’un immeuble que vous souhaitez louer à votre SRL, mais vous devez alors résilier le bail du locataire actuel. S’agit-il dans ce cas d’une résiliation pour «usage propre» ? Et quelles sont les différences entre un bail d’habitation, un bail commercial et un bail ordinaire ?

Résilier un bail d’habitation

Bail d’habitation. On parle de «bail d’habitation» lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire. Sauf s’il s’agit d’un bail de courte durée, qui peut durer maximum trois ans, le bail d’habitation a en principe une durée de neuf ans.

Quand la résiliation est-elle possible ? En principe, vous ne pouvez résilier un bail d’habitation qu’après trois ou six ans et moyennant une indemnité de résiliation de respectivement neuf ou six mois de loyer. Vous n’avez alors besoin d’aucun motif pour justifier votre résiliation, alors qu’une résiliation pour usage propre peut également avoir lieu à un autre moment.

Attention 1 ! Dans tous les cas, vous devez donner un préavis de six mois au locataire.

Attention 2 ! En Flandre, pour les baux conclus depuis le 01.01.2019, la résiliation pour usage propre n’est possible qu’à partir de la troisième année.

Utilisation par votre SRL = usage propre ? Non, il n’y a usage propre que si vous ou votre famille proche occupez le bien. Par conséquent, si vous voulez louer le bien à votre SRL, il ne s’agit pas d’une résiliation pour usage propre.

Conseil.  L’usage propre ne doit pas nécessairement concerner l’ensemble du bien. Vous pouvez donc résilier le bail si vous ou un membre de votre famille proche occupez une partie du bien, et que vous louez le reste à votre société.

Résiliation d’un bail commercial

Bail commercial. Il s’agit d’un bail commercial si vous louez à une entreprise commerciale ou horeca. La location d’un espace de bureau ne relève normalement pas de la législation sur les baux commerciaux. En principe, un bail commercial dure neuf ans.

Quand la résiliation est-elle possible ? Vous ne pouvez résilier un bail commercial qu’à la fin d’une période de trois ans. En outre, cette possibilité doit être expressément prévue dans le contrat, vous devez donner un préavis d’un an et vous devez résilier pour votre usage propre. Seul l’usage pour une activité commerciale ou horeca est susceptible d’être considéré comme propre. Une utilisation comme bureau ne peut donc pas l’être.

Attention !  Vous devez notifier la résiliation par recommandé, en précisant explicitement que vous résiliez pour votre usage propre.

Utilisation par votre SRL = usage propre ? Oui, à condition que vous et votre famille proche possédiez au moins 75 % des actions, ce qui n’est généralement pas un problème. Toutefois, votre société doit utiliser elle-même le bien et ne peut donc pas le louer à son tour.

Attention !  Contrairement aux baux d’habitation, l’usage propre doit porter sur l’ensemble du bien.

Résiliation d’un bail ordinaire

Bail ordinaire. Si le bail n’est pas un bail d’habitation ou commercial, il s’agit alors d’un bail ordinaire ou «de droit commun». C’est le cas p.ex. si le locataire est une entreprise qui utilise les locaux comme bureaux.

Quand peut-on résilier ? Un bail ordinaire de durée indéterminée peut être résilié moyennant un préavis d’un mois. S’il est à durée déterminée, il ne peut pas être résilié de manière anticipée. Toutefois, ces règles ne sont pas impératives, ce qui signifie que le bail peut prévoir d’autres dispositions.

Vous pouvez résilier un bail d’habitation «pour usage propre» si vous/votre famille proche allez occuper le bien (en partie), mais pas pour le louer (entièrement) à votre SRL. Vous pouvez toutefois résilier un bail commercial pour le louer à votre SRL par bail commercial. Pour un bail ordinaire, p.ex. de bureau, il faut vérifier ce que dit le contrat.

Contact

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Louvain

Tél. : 0800 39 067 | Fax : 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Siège social

Lefebvre Sarrut Belgium SA | Rue Haute, 139 - Boîte 6 | 1000 Bruxelles

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878