BAUX À LOYER - RÉNOVATION - 30.09.2022

Travaux «énergétiques» durant le bail d’habitation ?

La pression monte pour que les bailleurs réalisent des travaux pour économiser l’énergie. Avez-vous le droit d’effectuer ces travaux pendant le bail d’habitation et devez-vous alors dédommager le locataire pour les désagréments causés ?

Avec la crise énergétique, on accorde de plus en plus d’attention à l’efficacité énergétique des logements et donc aussi des logements mis en location. Les différentes Régions envisagent des systèmes permettant de lier l’indexation à la performance énergétique. Le bailleur peut-il réaliser des travaux pour économiser l’énergie pendant le bail ?

Réglementation en Région wallonne

40 jours. Le locataire doit continuer à payer le loyer ordinaire tant que les travaux ne dépassent pas 40 jours. Il n’existe pas de réglementation spécifique pour l’augmentation des loyers en Région wallonne (elle ne peut se faire que sous certaines conditions entre le 9e et le 6e mois précédant chaque période de 3 ans).

Attention !  Aucune dérogation n’est possible dans le bail sur la période de 40 jours.

Et pour les travaux liés à l’économie d’énergie ? En Wallonie, ces travaux peuvent être des travaux liés à l’économie d’énergie, p.ex. l’installation d’une isolation du toit et de double vitrage, mais la loi ne l’exige pas.

Réglementation en Région bruxelloise

Jusqu’à 60 jours pour les travaux «énergétiques». À Bruxelles, le bailleur peut effectuer des travaux liés à l’économie d’énergie sur le bien loué une fois tous les 3 ans. Mais cette règle ne s’applique qu’aux baux d’habitation de 9 ans ou plus. Le bailleur doit en informer le locataire par lettre recommandée au moins un mois à l’avance. Les travaux ne doivent pas entraîner une réduction déraisonnable de la jouissance du bien par le locataire. Vous pouvez aussi prévoir une augmentation de loyer avec le locataire. L’accord doit être conclu au moins un mois avant le début des travaux.

Réglementation en Région flamande

Admis en Flandre pour des travaux urgents. Le locataire ne peut s’opposer aux travaux urgents si ceux-ci entraînent des nuisances temporaires et qu’il ne peut plus utiliser une partie du logement. S’il ne laisse pas entrer les entrepreneurs, vous pouvez vous adresser au juge de paix pour l’y obliger.

Conseil.  Ce qui constitue exactement des «travaux urgents» est controversé, mais il s’agit de toute façon de travaux nécessaires pour satisfaire aux normes minimales de location (à savoir l’isolation du toit et la présence de double vitrage).

Le locataire paie moins pendant les travaux ? Pour les baux d’habitation anciens (conclus avant le 1er  janvier 2019), la loi prévoit que le locataire n’a droit à une réduction de loyer pour les nuisances causées par les travaux que si ces derniers durent plus de 40 jours. Vous pouvez prévoir des dispositions dérogatoires à ce sujet dans le bail. De nombreux baux précisent que le locataire n’a pas droit à une réduction de loyer, même si les travaux urgents durent plus de 40 jours.

Attention !  Le nouveau décret logement flamand prévoit pour les baux conclus depuis le 1er  janvier 2019 que le locataire peut demander une réduction de loyer si les travaux urgents durent plus de 30 jours. En outre, il n’est pas possible de déroger à la règle dans le bail.

Conseil.  En Flandre, vous pouvez conclure un accord avec votre locataire pour augmenter le loyer après des investissements qui améliorent la performance énergétique du bien. Il peut s’agir de travaux qui ne sont pas requis par la législation ou le décret logement flamand.

En principe, si vous voulez faire une rénovation (énergétique) pendant la durée du bail d’habitation, le locataire ne peut pas s’y opposer. Mieux vaut limiter les travaux à 40 jours (en Wallonie), à 60 jours (à Bruxelles) et à 30 jours (en Flandre pour les baux conclus depuis le 1er  janvier 2019), pour éviter de devoir verser une indemnité au locataire pour les nuisances.

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