IMMOBILIER - TRAVAUX IMMOBILIERS - 27.09.2022

Un entrepreneur pour votre maison de vacances ?

Depuis le 1er  juillet 2022, la location d’une maison de vacances peut être soumise à la TVA plus vite qu’auparavant. Quid lorsqu’un entrepreneur réalise des travaux dans ce logement ? Comment faut-il les facturer ?

Service hôtelier ou non ?

Facturer de la TVA ou non ?

Est-ce une location immobilière ordinaire… Si oui, c’est alors relativement simple. Vous ne devez pas facturer de TVA sur le loyer, mais d’autre part, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous, bailleur, avez payée sur les travaux d’entretien et de réparation. Vous n’êtes pas, en tant que tel, assujetti à la TVA, et vous n’avez donc pas le droit de déduire la TVA.

… ou est-ce un service hôtelier ? C’est aussi possible, et depuis le 1er  juillet 2022, ce sera même plus vite le cas qu’auparavant, car les règles TVA en la matière ont été modifiées. Si la location de votre logement de vacances peut être qualifiée de service hôtelier, cette location n’est alors plus exemptée de TVA. Vous êtes dès lors tenu de facturer 6 % de TVA à vos «locataires», à savoir vos hôtes, mais en contrepartie, vous bénéficiez immédiatement du droit de déduire la TVA, ce qui peut parfois aussi être intéressant…

Pas de régime des petites entreprises ! En effet. Dans le cas où la location de votre maison de vacances doit en fait être considérée comme un service hôtelier, vous ne pouvez pas attendre d’en tirer 25 000 € de revenus par an pour appliquer effectivement la TVA. Donc, s’il s’agit d’un service hôtelier, vous êtes bien obligé de facturer de la TVA dès le premier euro.

Comment l’entrepreneur doit-il facturer lorsque des travaux sont réalisés ?

Un toit est un toit quand même ? Évidemment. Les travaux qu’effectue un entrepreneur à votre maison de vacances ne varieront pas selon que vous donnez le logement en location ou l’exploitez en tant que service hôtelier. Le travail pour l’entrepreneur reste le même, mais pas la facture, ce qui est évidemment important…

Autre facturation ? Absolument. S’il s’agit d’une location ordinaire, l’entrepreneur ne facture pas un assujetti, mais un particulier. Il doit alors savoir si le bâtiment a au moins dix ans, etc. En revanche, si la location de votre maison de vacances relève du service hôtelier, vous êtes alors assujetti à la TVA, et l’entrepreneur devra facturer différemment. Comparons les deux scénarios.

Hypothèse 1 : service hôtelier

Quand la mise à disposition de votre maison de vacances est-elle un service hôtelier ?

Plus vite qu’avant ! Exactement, et cela peut être tant une bonne qu’une mauvaise nouvelle, selon vos préférences. Depuis le 1er  juillet 2022, il n’y a plus que deux conditions à remplir pour qu’il soit question d’un service hôtelier soumis à TVA (art. 44, §3, 2°, a), troisième tiret CTVA) . Soyez donc prudent si vous tenez absolument à ce que la location de votre maison de vacances ne soit pas soumise à la TVA.

Première condition. Il ne peut être question d’un service hôtelier que s’il s’agit de la mise à disposition de logements meublés, et ce, pour une durée de moins de trois mois. Si vous donnez en location une maison de vacances meublée en une fois pour six mois, ce ne sera alors pas un service hôtelier, mais une location immobilière.

Deuxième condition. Pour pouvoir parler d’un service hôtelier, il faut encore qu’au moins une des prestations suivantes soit fournie :

  • l’accueil physique des hôtes ; ou
  • la mise à disposition du linge de maison et, pour les séjours de plus d’une semaine, leur remplacement au moins une fois par semaine ; ou
  • la fourniture quotidienne du petit-déjeuner.

Attention ! Une de ces trois prestations suffit donc pour pouvoir parler d’un service hôtelier.

Les deux conditions sont remplies ? Vous devez alors, depuis le 1er  juillet 2022, facturer de la TVA à vos hôtes. Cela signifie donc que vous devez demander un numéro de TVA et introduire des déclarations TVA périodiques.

Comment l’entrepreneur doit-il facturer s’il s’agit d’un service hôtelier ?

Facture sans TVA ? Effectivement. Vous êtes devenu assujetti à la TVA. Un entrepreneur qui vient effectuer des travaux immobiliers dans votre maison de vacances réalise des travaux pour un assujetti, ce qui signifie qu’il ne peut pas facturer de TVA. L’entrepreneur devra indiquer sur la facture «Autoliquidation» (AR n° 1, art. 20) .

Attention ! Vous devrez donc donner votre numéro de TVA à l’entrepreneur, car celui-ci devra pouvoir l’indiquer sur sa facture.

Vous devez vous-même payer la TVA ! Vous êtes en effet tenu d’introduire des déclarations TVA périodiques, et c’est dans celles-ci que vous devez reporter la TVA due sur la facture de cet entrepreneur. Vous pouvez immédiatement déduire cette TVA dans la même déclaration. Il s’agira donc en fait d’une opération nulle.

Quel taux de TVA appliquer ? Les travaux immobiliers peuvent bénéficier du taux réduit de 6 %, s’ils sont réalisés dans un logement qui est principalement utilisé à des fins privées et qui a plus de dix ans (AR n° 20, Annexe, Tableau A, XXXVIII) . En outre, pour ce taux de 6 %, il est exigé que les travaux soient facturés à un «utilisateur final», ce qui n’est pas le cas ici…

Taux de 21 %, alors ? Effectivement. Selon l’administration de la TVA, vous ne pouvez pas être considéré comme un utilisateur final si vous proposez des services hôteliers (circ. n° 6, 22.08.1986, point 74) . Le taux réduit de 6 % ne peut donc pas être appliqué.

Conseil. Vu que cette TVA de 21 % est en principe également déductible dans la même déclaration que celle dans laquelle est reportée la TVA due, cela ne pose normalement pas de problème.

Hypothèse 2 : location immobilière

Quand votre maison de vacances est-elle donnée en location ?

Pour trois mois ou plus ? Absolument. S’il s’agit de la mise à disposition d’un logement meublé pour une période de trois mois ou plus, ce ne sera alors jamais un service hôtelier, même si des services accessoires sont fournis (Communication SPF Finances, fourniture des logements meublés - modification importante à partir du 01.07.2022, 15.06.2022, I, 1) .

Et pour une durée plus courte ? Il s’agit alors aussi d’une location immobilière simple, si vous ne fournissez aucune des prestations mentionnées ci-dessus, donc ni l’accueil physique des hôtes, ni la mise à disposition de linge de maison, ni la fourniture d’un petit-déjeuner.

Conseil. Si vous mettez un logement meublé à disposition et si vous ne vous occupez que du nettoyage (avant, pendant ou après le séjour), il ne s’agira pas d’un service hôtelier, mais d’une location immobilière exonérée.

Comment l’entrepreneur doit-il facturer ?

Facture avec TVA ? Effectivement, étant donné que, dans cette hypothèse, vous ne disposez pas d’un numéro de TVA et n’introduisez donc pas de déclarations TVA, l’entrepreneur devra vous facturer avec TVA.

Avec 6 % de TVA ? Oui, à condition que votre logement de vacances ait plus de dix ans. Les mêmes conditions que celles pour votre logement privé propre sont d’application.

Conseil. L’administration de la TVA vous considérera comme un utilisateur final, ce qui est aussi une exigence pour pouvoir bénéficier du taux de 6 % de TVA.

Attention ! Cette TVA de 6 % ou, le cas échéant, de 21 % si le logement de vacances n’a pas encore dix ans, n’est évidemment pas déductible.

Si la location de votre logement de vacances est considérée comme un service hôtelier, vous devenez alors assujetti à la TVA, et l’entrepreneur qui y effectuera des travaux devra vous facturer avec autoliquidation. Vous devrez alors payer vous-même la TVA et pourrez immédiatement la déduire dans votre déclaration TVA.

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