DROITS D’ENREGISTREMENT - DROIT DE PARTAGE - 25.11.2022

Sortie d’indivision plus chère (discriminatoire ?) en cas de SA

Vous avez acheté un bien immobilier en indivision avec votre société (SA ou SRL), et vous souhaitez maintenant sortir ce bien et l’avoir pour vous. Dans ce cas, des frais distincts s’appliquent si la société est une SRL ou une SA. Cette distinction n’est pas problématique selon un arrêt récent de la Cour constitutionnelle. Quelle est la situation exacte et que faut-il en retenir ?

Achat en indivision

Par la société et l’associé. L’achat en indivision signifie que vous et votre société achetez ensemble la pleine propriété d’un bien immobilier. En général, la société achète 99 % et l’actionnaire 1 %. Si, par la suite, vous souhaitez devenir propriétaire à 100 % à titre privé, vous devez sortir d’indivision, ce qui en principe implique un droit de partage (2,5 % en Flandre et seulement 1 % à Bruxelles et en Wallonie). Toutefois, ce droit de partage ne s’applique pas toujours si vous êtes propriétaire du bien en indivision avec votre société.

Sortie du bien et la société est une SRL

Souvent un droit de partage à payer. Si votre société est une SRL, vous paierez un droit de partage à cette sortie (art. 129 C. enr. w. et art. 2.9.1.0.4 CFF) . Si vous prenez le bien en totalité, 1 % ou 2,5 % s’applique à la valeur totale du bien (art. 110 C. enr. w. et art. 2.10.3.0.1 CFF) .

Attention !  Pour obtenir ce droit de partage moins élevé, vous devez avoir précédemment apporté vous-même le bien à la SRL, ou être déjà actionnaire au moment où la SRL a acheté le bien (vous devez être un actionnaire «historique»).

Parfois, le montant s’élève à seulement 50 € ! Si vous acquérez le bien à la suite de la dissolution de votre SRL unipersonnelle, vous ne paierez que le droit fixe de 50 €.

Sortie du bien et la société est une SA

Droits d’enregistrement. En cas de sortie d’indivision avec votre SA, les droits d’enregistrement s’appliquent dans tous les cas, partout en Belgique (art. 130 C. enr. w. et art. 2.9.1.0.5 CFF) . Ici, peu importe la qualification civile de l’acte juridique (vente, partage, etc.), ou le contexte sociétaire de l’acquisition (liquidation, réduction de capital, etc.) : les droits d’enregistrement s’appliquent, soit 12 % (nouveau taux général en Flandre) soit 12,5 % (Bruxelles et Wallonie) sur ce que vous acquérez en tant qu’actionnaire de votre société (donc pas sur la valeur totale du bien).

Mieux pour les non-actionnaires ? Toute personne qui sort d’indivision avec une SA et qui n’est pas/plus actionnaire à ce moment-là ne doit payer que le droit de partage. Le prélèvement de principe des droits d’enregistrement ne s’applique que si l’on est actionnaire…

Qu’en pense la Cour constitutionnelle ? La Cour constitutionnelle (CC, 20.01.2022, n° 9/2022) ne considère pas que cette imposition moins avantageuse de l’actionnaire de la SA est problématique. Elle estime que la distinction est objective et justifiable. Conséquence : vous devez bien payer des droits d’enregistrement si vous sortez d’indivision avec une SA dont vous êtes actionnaire.

Des solutions ? Vous pouvez échapper aux droits d’enregistrement en faisant en sorte de ne plus être un associé de la SA au moment de la sortie (partage). Le droit de partage s’applique alors. Vous pouvez également commencer par convertir la SA en SRL. Selon le fisc, il pourrait toutefois y avoir abus fiscal si aucune raison non fiscale n’est donnée à cette conversion (déc. ant. n° 2021.1038, 21.12.2021) .

Si vous reprenez la part de votre SRL dans l’immeuble que vous avez acheté avec elle en tant qu’actionnaire, vous paierez un droit de partage. S’il ne s’agit pas d’une SRL, mais d’une SA, vous devrez toujours payer des droits d’enregistrement. Une récente décision de la Cour constitutionnelle n’a pas changé la donne.

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