DIRIGEANT D’ENTREPRISE - HABITATION DE SOCIÉTÉ - 09.12.2022

Est-ce la fin de l’argument de la plus-value future ?

Une SA est pleine propriétaire d’un appartement à la mer. Son administrateur l’occupe gratuitement, en déclarant l’avantage de toute nature (ATN) imposable correspondant. Le fisc rejette la déduction des amortissements de cet appartement, car ceux-ci ne seraient pas des frais professionnels. La Cour d’appel accepte par contre cette déduction, car il est admissible que la société a agi avec l’intention d’investir durablement ses moyens financiers, en pouvant raisonnablement escompter réaliser une plus-value, imposable, si elle revendait l’appartement (Gand, 03.12.2019) .

Position de l’Administration

Le fisc va en cassation à l’encontre de cet arrêt. Pour lui, la société n’a pas démontré qu’elle a exposé les frais de cette seconde résidence destinée à son administrateur pour acquérir ou conserver des revenus imposables.

Position de la justice

La Cour de cassation donne raison au fisc. La Cour d’appel ne peut pas d’abord constater que la mise de l’appartement à la disposition de l’administrateur a valu un ATN imposable à ce dernier, puis juger suffisante pour la déduction des frais de cet appartement l’intention de la société d’investir durablement ses moyens financiers. Elle aurait dû vérifier si l’administrateur avait fourni de réelles prestations à sa société en contrepartie de l’ATN.

Commentaire

La théorie de la rémunération. Si vous occupez gratuitement un immeuble de votre société, le fisc rejette quasi toujours la déduction de ses amortissements et autres frais. Ceux-ci ne sont déductibles que si vous déclarez l’ATN imposable correspondant à votre occupation et démontrez qu’en contrepartie, vous avez fourni de véritables prestations à votre société (Cass., 14.10.2016) .

L’argument de la plus-value future. Il ne vaut normalement que pour un bâtiment que votre société a acheté en pleine propriété. Il consiste à dire que s’il y a intention de le revendre avec bénéfice, ses amortissements et autres frais sont exposés pour acquérir ou conserver des revenus imposables, et sont donc déductibles en tant que frais professionnels (art. 49 CIR 92) .

Qu’a dit la Cour de cassation ? En résumé qu’on ne peut pas mélanger ces arguments. Si vous occupez gratuitement un immeuble de votre société, vous devez démontrer les prestations réellement fournies en contrepartie de cet ATN. L’éventuelle plus-value réalisée en cas de revente ultérieure n’est alors pas un argument recevable.

Rejeté, cet argument de la plus-value ? Selon nous, non. Il peut toujours être avancé pour justifier la déduction de frais d’un immeuble détenu en pleine propriété, mais est indépendant de la discussion portant sur le caractère déductible des frais si vous occupez l’immeuble gratuitement.

Attention ! La Cour de cassation avait déjà précisé qu’une simple éventualité de plus-value ne suffisait pas (Cass., 25.06.2020) . Vous devez démontrer que votre société avait bien l’intention de revendre son immeuble avec plus-value dès l’instant où elle l’a acheté. Avant d’acheter, elle devrait dès lors établir un plan financier faisant ressortir cette intention.

Consultez votre article en ligne et téléchargez l’arrêt de la Cour de cassation du 21.10.2022.