TAUX TVA - 6 % TVA - 24.01.2023

Rénovation radicale ou nouvelle construction ?

Dans certains cas, un bâtiment ancien qui est rénové sera considéré, en matière de TVA, comme un bâtiment neuf. Pourquoi est-ce important, et la pratique belge correspond-elle à ce qu’en dit l’Europe ?

Pourquoi la qualification est-elle importante ?

Quel est l’avantage de la qualification de nouvelle construction ?

Vendre avec TVA. Seuls les bâtiments neufs peuvent être vendus avec TVA. Si un bâtiment ancien qui est rénové peut être considéré comme un bâtiment neuf, il peut alors, sous certaines conditions, être vendu ou loué avec TVA.

Avec droit à déduction ? Effectivement, c’est alors un avantage pour le vendeur. Si le bâtiment peut être vendu avec TVA, la TVA sur les travaux de rénovation réalisés peut alors être déduite selon les règles ordinaires de déduction.

Jusqu’à quand vendre avec TVA ? En un mot, tant que le bâtiment peut être considéré comme neuf en matière de TVA. Concrètement, c’est jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première utilisation du bâtiment. Cela vaut tant pour un bâtiment tout à fait neuf que pour un bâtiment à ce point rénové qu’il peut être considéré comme neuf en matière de TVA.

Concrètement. Un bâtiment est utilisé pour la première fois au cours de l’année 2023. Il reste alors neuf jusqu’au 31 décembre 2025. Toute vente jusqu’au 31 décembre 2025 peut donc se faire avec application de la TVA à 21 %, au lieu des droits d’enregistrement.

Conseil. L’application de la TVA n’est pas limitée à la première vente. Si le bâtiment est vendu en 2023 avec TVA et revendu en 2024, la vente de 2024 peut aussi être soumise à la TVA.

Pas (plus) neuf ? Un bâtiment qui n’est pas neuf ou dont le délai pour être considéré comme tel est expiré ne peut en aucun cas être vendu avec TVA. La vente sera donc soumise aux droits d’enregistrement.

Location avec TVA aussi possible ! En principe, la location d’un immeuble est exemptée de TVA, mais il existe une exception importante.

Location optionnelle avec TVA ? Effectivement. Si cela concerne un bâtiment neuf ou rénové et si le locataire est un assujetti qui utilise exclusivement les biens dans le cadre de son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, les parties (donc tant le bailleur que le locataire) peuvent opter pour l’application du régime TVA (art. 44, §3, 2°, d) CTVA) .

Attention ! Ce n’est possible que s’il s’agit d’un bâtiment neuf ou d’un bâtiment à ce point rénové qu’il est considéré comme neuf aux fins de la TVA.

Quel est l’avantage de la qualification de rénovation ?

Chaque avantage a ses inconvénients. Dans certains cas, il peut être plus intéressant que le bâtiment ne soit pas considéré comme un bâtiment neuf. Tout dépend de la qualité du maître d’ouvrage.

Rénovation moyennant 6 % de TVA. Si le maître d’ouvrage n’a pas le droit de déduire la TVA, une rénovation est certainement moins onéreuse qu’une nouvelle construction. En cas de rénovation, il ne paie en effet que 6 % de TVA, à condition que le bâtiment ait au moins dix ans.

Quels critères sont déterminants en Belgique ?

Critère qualitatif

Deux critères. Dans la pratique administrative belge, il existe en effet deux critères non liés, sur la base desquels un bâtiment ancien rénové peut être considéré comme un bâtiment neuf aux fins de la TVA. Il s’agit, d’une part, d’un critère qualitatif et, d’autre part, d’un critère quantitatif (déc. E.T. 19.497, 29.04.1976) .

Modification radicale. C’est donc le critère qualitatif. Un bâtiment ancien rénové est considéré comme un bâtiment neuf lorsque les travaux réalisés ont eu pour conséquence que le bâtiment a subi une modification radicale dans les éléments essentiels de sa structure (murs porteurs, sols, cages d’escalier, etc.). C’est le cas lorsque la nature, la structure et, le cas échéant, la destination du bâtiment sont modifiées.

Conseil. Le coût des travaux n’a donc pas d’importance.

Exemples concrets. La transformation d’une ancienne maison de maître en un immeuble moderne à appartements (circ. n° 16, 28.06.1973, n° 10, 3°) , la transformation d’une grange en habitation, la transformation d’un bâtiment d’usine ou d’un monastère en lofts, etc.

Critère quantitatif (ou règle des 60 %)

Le coût des travaux. L’administration accepte aussi qu’il soit question d’un bâtiment neuf lorsque le coût des travaux de rénovation, HTVA, est d’au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment, terrain non compris, au moment de l’achèvement des travaux.

Attention 1 ! Ce critère quantitatif ne peut être appliqué que s’il est question de travaux qui entraînent une modification importante du bâtiment, dont il est difficile de déterminer si elle répond au premier critère qualitatif.

Attention 2 ! Lors de la budgétisation des travaux de rénovation, seuls les travaux immobiliers, c’est-à-dire les travaux matériels, peuvent être pris en compte, et non les prestations intellectuelles, telles que les services d’un architecte, d’un géomètre, d’un coordinateur de sécurité, etc.

L’Europe applique-t-elle les mêmes critères ?

Critères moins stricts dans la jurisprudence européenne

Que dit la CJUE ? Il est question d’une nouvelle construction, selon la Cour, lorsque le bâtiment a subi des modifications substantielles destinées à en modifier l’usage ou à en changer considérablement les conditions d’occupation (voir p.ex. CJUE, C-308/16, 16.11.2017, Kozuba) .

Quand même moins sévère ? En effet. Selon cette jurisprudence européenne, vous êtes plus vite confronté à une nouvelle construction qu’avec la pratique administrative belge. L’expression «modifications substantielles» va en effet moins loin qu’une modification radicale dans les éléments essentiels d’un bâtiment.

Évaluation par rapport à la réglementation belge

Le premier critère : qualitatif. Seules les modifications radicales des éléments essentiels du bâtiment font d’une rénovation un nouveau bâtiment aux fins de la TVA. Par contre, la CJUE présume déjà qu’il y a nouvelle construction si le bâtiment a subi des modifications importantes destinées à en modifier l’usage ou à en changer considérablement les conditions d’occupation.

Le deuxième critère : quantitatif. Selon l’administration, celui-ci ne peut être appliqué que lorsque le premier critère n’apporte pas de réponse claire ou définitive à la question de savoir si la rénovation a donné lieu ou non à une nouvelle construction. Dans ce deuxième cas également, la réglementation belge semble un peu plus stricte que la jurisprudence de la Cour de justice de l’UE.

Avantageux ou non ? Cela peut aller dans les deux sens. Pour l’assujetti qui souhaite que sa rénovation soit qualifiée de nouvelle construction, il a alors intérêt à se baser sur la jurisprudence européenne. L’assujetti qui ne le souhaite pas suivra la position belge.

Un bâtiment radicalement rénové peut être considéré comme une nouvelle construction aux fins de la TVA. Il peut alors être vendu ou donné en location avec TVA. Si besoin est, basez-vous sur la jurisprudence de la CJUE en la matière, car elle est plus souple que la pratique belge.

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