DROIT DE PRÉEMPTION - 20.01.2023

Un droit de préemption «authentique»

Un locataire (ou un tiers) aimerait bénéficier d’un droit de préférence, d’un droit de préemption ou d’une option d’achat en cas de vente du bien. Qu’est-ce qui a changé à ce sujet le 1er  juillet 2022 ?

Octroyer un droit de préemption ou de préférence à votre locataire ? Si vous désirez vendre le bien immobilier, vous n’êtes pas obligé de donner la priorité au locataire. Vous pouvez toutefois lui donner un droit supplémentaire et l’inclure dans le bail. Si vous convenez d’un droit de préférence, vous vous engagez à négocier d’abord avec le locataire avant une éventuelle vente. Si aucun accord n’a été trouvé, vous pouvez proposer le bien à des tiers. Un droit de préemption va plus loin que cela. Dans ce cas, si vous parvenez à un accord de vente avec un tiers, vous devez signaler au locataire les conditions de cet accord. Le locataire a alors la possibilité d’acheter le bien en priorité aux mêmes conditions que l’autre candidat acquéreur.

Ce droit peut être transcrit depuis le 1er juillet 2022. Depuis l’introduction du nouveau Code civil, le 1er  juillet 2022, les droits de préférence, les droits de préemption et les options d’achat relatifs aux biens immobiliers peuvent être transcrits dans le registre des hypothèques du bureau Sécurité juridique (art. 3.30 C. civ.) . Cela ne concerne que les nouveaux droits accordés depuis le 1er  juillet 2022, p.ex. pour un bail nouvellement conclu. Un acte authentique est nécessaire pour la transcription. L’acte doit donc être passé devant un notaire. Sachez que ce dernier vous facturera vite entre 800 et 1 200 €.

Les tiers doivent alors aussi en tenir compte ! Le droit de préférence ou de préemption est ainsi opposable au propriétaire/bailleur, mais également aux tiers, p.ex. un acheteur potentiel du bien immobilier. Auparavant, le locataire ne pouvait poursuivre les tiers que s’ils n’étaient pas de bonne foi et donc connaissaient l’existence de ce droit. Maintenant que la transcription est possible, il peut d’office poursuivre le tiers, puisqu’on suppose que celui-ci connait de toute façon le droit en question.

Attention !  Si le bien devait être vendu malgré tout sans que son droit soit respecté, le locataire pourra réclamer une indemnisation non seulement au propriétaire, mais aussi à l’acheteur du bien, ou faire en sorte qu’il puisse encore acheter le bien lui-même.

Le locataire peut maintenant décider de faire transcrire son droit par un notaire au registre des hypothèques. Cela offre une meilleure protection au cas où un tiers achète le bien au mépris d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou d’une option d’achat.

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