RÉGION FLAMANDE - OVAM - 09.01.2023

Une condition suspensive si le certificat amiante fait défaut ?

Le certificat amiante est obligatoire en Région flamande depuis le 23 novembre 2022. Le vendeur, qui n’obtient pas le certificat à temps, peut-il conclure un compromis de vente et y inclure une condition suspensive pour l’obtention ultérieure du certificat ?

Condition suspensive ?

Parfois utilisée en cas d’absence d’attestation du sol.Petit rappel... Le contenu intégral de l’attestation du sol doit être inclus dans le compromis de vente. Si cela n’a pas été fait, l’acheteur (et non le vendeur) peut invoquer la nullité du compromis de vente (art. 116, §1 Décret flamand sur les sols) .

Conseil.  La nullité peut être rectifiée à la conclusion de l’acte. L’acheteur peut renoncer à cette action en nullité s’il dispose de l’attestation du sol la plus récente au moment de la passation de l’acte et si la renonciation à l’action en nullité est incluse dans l’acte.

Renseignements urbanistiques. Un compromis de vente doit comporter certains renseignements urbanistiques (art. 5.2.5 C. fl. aménagement du territoire) . S’ils font défaut, l’agent immobilier et le vendeur risquent une amende. En outre, un acheteur peut réclamer la nullité du compromis de vente et demander des dommages et intérêts si un problème grave apparaît par la suite.

Une condition suspensive comme solution ? Une condition suspensive précise peut être utilisée si l’attestation du sol et/ou les renseignements urbanistiques n’ont pas encore été délivrés par l’OVAM/le service flamand de l’aménagement urbain. Une condition suspensive vague (obtention d’une attestation du sol et/ou d’un extrait urbanistique) est insuffisante. La condition doit être suffisamment précise (p.ex. «une attestation du sol vierge ou une attestation du sol ne présentant aucun problème, ou des renseignements urbanistiques montrant qu’une réponse positive peut être donnée aux informations exigées par l’article 5.2.5 C. fl. aménagement du territoire)» .

Bon à savoir.  L’action en nullité de l’acheteur peut constituer un abus de droit, car l’information ne lui porte pas préjudice. La nullité est rarement acceptée par les tribunaux.

Admis aussi pour le certificat amiante ?

Certificat amiante obligatoire depuis le 23 novembre 2022. Depuis le 23 novembre 2022, le contenu du certificat amiante doit être communiqué à l’acheteur à la conclusion d’un acte de cession sous seing privé en Région flamande, si l’habitation a été construite avant 2001. En outre, la communication préalable du contenu du certificat amiante en cours de validité doit avoir été constatée, et la date, la conclusion récapitulative et le code unique doivent avoir été mentionnés (art. 33/14, §2 Déc. matériaux) .

Attention !  Dans le cas de l’attestation, l’acheteur peut renoncer à la sanction de nullité à la conclusion de l’acte (comme dans le cas de l’attestation du sol), s’il a reçu une attestation valable à la signature de l’acte, et si la renonciation apparaît dans l’acte.

Possible condition suspensive ? Contrairement à la pratique relative à l’attestation du sol ou aux renseignements urbanistiques, l’absence de certificat amiante ne peut être rectifiée par une condition suspensive, ni dans le compromis, ni dans la promesse mutuelle de vente-achat. L’OVAM a pris une position explicite à ce sujet, et aucune vente ne peut donc être effectuée (du moins pas sans risque), si ce certificat amiante n’est pas disponible. Reste à savoir si cette position sera également suivie par la jurisprudence.

Contrairement à la pratique relative à l’attestation du sol ou aux renseignements urbanistiques, l’absence de certificat amiante ne peut pas être rectifiée par une condition suspensive. L’OVAM a pris une position explicite à ce sujet, il n’est donc pas possible (du moins pas sans risque) de vendre sans ce certificat amiante. En revanche, si le certificat amiante fait défaut, cela peut toujours être rectifié à la conclusion de l’acte.

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