Nouvelle construction ou rénovation et TVA : règles durcies !

Rappel : 6 % de TVA pour rénovation

Principe. Un entrepreneur peut facturer au taux réduit de TVA de 6 % (au lieu de 21 %) lorsqu’il effectue des travaux dans un bâtiment utilisé depuis au moins 10 ans et qui est principalement utilisé à des fins privées (AR n°20, Annexe, Tableau A, XXXI). Ce taux réduit s’appliquera donc tant aux travaux à l’habitation familiale propre et unique qu’aux travaux dans des résidences secondaires, des bâtiments donnés en location, etc.

Bâtiment utilisé en partie à titre professionnel ? C’est possible. Le bâtiment de votre client peut également être utilisé à des fins professionnelles, mais l’utilisation privée doit être prédominante.

Nouvelle construction vs. rénovation

Nature des travaux. Pour pouvoir appliquer le taux réduit de TVA de 6 %, les travaux doivent avoir pour but la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien d’un logement.

Position classique de la Cour de cassation. Selon la Cour de cassation, il est question d’une rénovation lorsque les travaux effectués s’appuient de manière significative sur les murs porteurs existants, en particulier les murs extérieurs, et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l’immeuble préexistant (Cass., 25.06.2020) . Il est donc question de nouvelle construction lorsque les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs (notamment les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover, même si certaines parties, comme les fondations, les caves ou seulement la façade sont conservées.

Règles durcies. Selon un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass, 21.12.2022) , il est aussi question de nouvelle construction si la structure de base du bâtiment (et en particulier les fondations) doit être renouvelée ou renforcée de manière substantielle pour supporter les travaux effectués.

Donc, plus vite une nouvelle construction ? Oui ! Même lorsque les travaux effectués s’appuient de manière significative sur les fondations existantes et les murs porteurs, ce qui était le critère jusqu’à présent, il peut dorénavant s’agir quand même d’une nouvelle construction, lorsque les murs porteurs sont trop faibles et doivent être renouvelés de manière substantielle.

Une échappatoire ? Si le taux de 6 % de TVA ne peut être appliqué, car il ne s’agit de facto pas d’une rénovation, mais d’une nouvelle construction, ce taux réduit peut tout de même être appliqué en cas de démolition et reconstruction si les conditions requises en la matière sont remplies.

Conseil. Il y a deux régimes en matière de démolition et reconstruction. Le premier est un régime permanent applicable dans 32 villes et communes belges. Les résidences secondaires et bâtiments loués peuvent tomber sous ce régime permanent. Le second est un régime temporaire applicable sur tout le territoire belge jusque fin 2023. Les conditions requises par le régime temporaire sont plus strictes (e.a. logement propre et unique, superficie habitable de 200 m² maximum). Ainsi, la démolition d’une ancienne villa à Coxyde (pas sur la liste des 32 villes et communes) suivie de la reconstruction d’une nouvelle maison sur la même parcelle durant l’année 2023, par une personne physique peut bénéficier du taux réduit de 6 % si cette maison, de moins de 200 m² habitables, est l’habitation propre et unique de cette personne physique.