Acheter un appartement locatif via sa société ?

Via la société

Revenus locatifs et plus-value imposables. Si la société est la bailleuse, tous les revenus locatifs qu’elle perçoit sont soumis à l’impôt des sociétés. L’imposition des revenus immobiliers engendrés par un bail d’habitation n’est pas limitée, comme c’est le cas à l’impôt des personnes physiques. En outre, la plus-value ultérieure sera également imposée si vous décidez de vendre le bien. Là encore, cette plus-value échappera souvent à l’impôt des personnes physiques.

Attention !  La plus-value imposable est la différence entre la valeur comptable du bien et le prix de vente. Cette différence peut donc être élevée si le bien est entièrement amorti.

Conseil.  Le taux normal à l’impôt des sociétés est de 25 %. Les PME peuvent bénéficier d’un taux réduit de 20 % (pour les 100 000 premiers euros) sous certaines conditions.

Plus de frais déductibles. En revanche, la société peut déduire à l’impôt des sociétés tous les frais liés au bien immobilier. Citons les amortissements du prix d’achat, les intérêts éventuels, mais aussi tous les autres frais tels que le précompte immobilier, l’assurance incendie, les frais de notaire, les travaux de rénovation et même les droits d’enregistrement payés (pour les habitations en Flandre 12 %, à Bruxelles et en Wallonie 12,5 %) ou la TVA (pour les bâtiments neufs 21 %). S’il vous reste d’importants frais de rénovation à assumer, cette déductibilité peut mener à ce que les revenus locatifs ne soient de facto pas imposés.

Impôt sur la distribution des bénéfices. Ce qui reste des revenus locatifs ou de la plus-value après le prélèvement de l’impôt des sociétés doit encore être retiré de la société. Si le retrait s’effectue sous la forme d’un dividende, vous devrez payer un précompte mobilier sur ce montant. Les revenus sont donc à nouveau imposés .

C’est mieux d’acheter à titre privé ?

Oui, en général… Si vous achetez le bien personnellement pour le louer, un taux d’imposition (progressif) élevé s’applique, mais les revenus (dans le cas d’une location non professionnelle) seront imposés sur la base d’un forfait. En outre, la plus-value éventuelle n’est en principe pas imposable si vous vendez le bien cinq ans ou plus après l’achat. En revanche, les frais encourus ne sont évidemment pas déductibles.

Conseil.  Les biens achetés en 2023 peuvent encore bénéficier du bonus logement fédéral pour les résidences secondaires (l’épargne à long terme) pendant toute la durée du crédit.

Inconvénient en cas de planification successorale. Une donation immobilière à vos enfants sera imposée au taux progressif, alors que la donation des actions de votre société patrimoniale en ligne directe ne coûtera que 3 % (Flandre, Bruxelles) ou 3,3 % (Wallonie) en droits de donation. S’il s’agit d’un seul bien immobilier, vous pouvez éviter l’application des taux élevés en effectuant une donation échelonnée. Si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier important, il peut être plus intéressant de passer par une société.