Utiliser des réserves réincorporées pour sortir un immeuble ?

Qui en devient propriétaire ?

Achat de l’immeuble. En cas de vente, le transfert de propriété est indépendant de votre statut d’actionnaire de la société. Vous pouvez donc aussi devenir l’unique propriétaire du bien si vous êtes actionnaire minoritaire. Vous ne devenez propriétaire indivis, avec d’autres personnes, que si vous êtes plusieurs acheteurs, qui ne doivent pas forcément être actionnaires.

Sortir l’immeuble de la société. Le nombre d’actions que vous possédez est alors important, car ce n’est que si vous êtes actionnaire unique que vous deviendrez le seul propriétaire du bien après sa sortie. S’il y a plusieurs actionnaires, vous deviendrez conjointement propriétaire indivis, en principe au prorata de vos participations. Si vous souhaitez tout de même devenir le seul propriétaire du bien, ce dernier devra dès lors être partagé après sa sortie, ce qui signifie que vous devrez racheter leurs parts du bien aux autres.

Conseil.  Vous pouvez également choisir de n’acheter (ou de ne sortir) que la nue-propriété du bien. C’est moins cher pour vous et, à long terme, c.-à-d. à la fin de l’usufruit, vous deviendrez aussi plein propriétaire.

Conséquences en matière d’impôt des sociétés

Plus-values imposables. Sur le plan de l’impôt des sociétés, il n’y a pas de différence substantielle entre un achat et une sortie. La différence entre le prix de vente (en cas d’achat) ou la valeur de vente (en cas de sortie) et la valeur comptable du bien est alors toujours une plus-value imposable.

Conseil.  Si vous n’achetez ou ne sortez que la nue-propriété de l’immeuble, la plus-value imposable est moins importante, et l’impôt des sociétés à payer est donc moins élevé.

Qu’en est-il du précompte mobilier (Pr M) ?

Pas de Pr M sur les distributions de réserves réincorporées. Normalement, en cas de réduction de capital, une partie de la distribution doit être imputée sur les réserves et, dans la mesure de cette imputation, la distribution constitue un dividende sur lequel le Pr M doit être retenu. Toutefois, s’il existe des réserves réincorporées au capital, la distribution est réputée provenir en priorité de celles-ci (art. 537, al. 5 CIR 92) et aucun Pr M n’est dû sur cette partie, qu’il s’agisse d’une distribution en argent ou en nature (l’immeuble).

Attention !  Un Pr M peut alors tout de même être dû si le montant des réserves réincorporées est inférieur à la valeur de vente de l’immeuble. Pour éviter une telle situation, il peut être intéressant de n’acheter ou de ne sortir que la nue-propriété.

Qu’en est-il des droits d’enregistrement ?

Achat du bien. En principe, vous payez le droit de vente général de 12 % (Flandre) ou 12,5 % (Wallonie et Bruxelles) lors de l’achat du bien immobilier. S’il s’agit d’un logement et que vous achetez la pleine propriété, vous pouvez toutefois bénéficier des mesures de faveur liées à l’achat d’une habitation propre, et ce dans les trois Régions.

Sortir l’immeuble. En principe, vous payez également le droit de vente général si vous sortez le bien (art. 2.9.1.0.4, al. 1CFF/art. 129, al. 1 et art. 130 C.enr.) . Vous ne pouvez alors normalement pas bénéficier des mesures de faveur, si le bien est une habitation. Il existe une exception importante à la règle d’assimilation des sorties aux ventes, pour les sociétés qui ne sont pas des SA. En effet, le droit de vente n’est pas dû si vous êtes un «associé historique», c.-à-d. si vous avez vous-même apporté l’immeuble à la société, ou si vous étiez associé au moment où elle a acheté l’immeuble moyennant le paiement du droit de vente général (art. 2.9.1.0.4, al. 2 CFFF/art. 129, al. 3 C.enr.) . Dans ce cas, vous n’êtes redevable que du droit d’enregistrement fixe de 50 € sur la sortie.

Conseil.  L’administration fiscale accepte également l’application de ce régime de faveur si votre société a construit un bâtiment sur un terrain acheté avec les droits d’enregistrement (décision n° E.E./89.767, 10.12.1985) , et ce même si seule la TVA (et donc aucun droit d’enregistrement) a été payée sur le terrain, lorsqu’il s’agissait de l’achat d’un nouveau bâtiment avec terrain, à une seule et même personne (QP n° 621, Schiltz, 21.10.2013) .

Attention !  Si vous n’achetez ou ne sortez que la nue-propriété, les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur de la pleine propriété, et pas sur celle de la nue-propriété.

Droit de partage. S’il y a plusieurs acheteurs ou actionnaires et que le bien devient donc indivis, vous devrez aussi payer des droits d’enregistrement lorsque vous rachèterez la part des autres propriétaires. Il s’agit normalement du droit de partage de 2,5 % (Flandre) ou de 1 % (Wallonie et Bruxelles). Si le partage fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires, ce droit est calculé sur la valeur de l’ensemble de l’immeuble.

Attention !  Si vous n’êtes pas un associé historique, à la suite d’une sortie, vous ne paierez pas le droit de partage, mais bien le droit de vente général.

Tableau récapitulatif

Que faut-il faire ? Cela dépend de la situation. La solution la moins chère est normalement de sortir la nue-propriété du bien sans Pr M, avec seulement le droit d’enregistrement fixe, mais cette solution n’est possible que si vous seul, éventuellement avec votre conjoint, possédez toutes les parts de la société, êtes un «associé historique» et si la valeur de vente de la nue-propriété est inférieure au montant des réserves réincorporées.