Louer un bureau à votre SRL une partie de l’année ?

Loyers excessifs

Rappel. Si vous louez un immeuble à une société, les loyers perçus sont imposables en tant que revenus immobiliers, du moins après déduction d’un forfait de frais (d’en principe 40 %). Toutefois, si vous êtes le dirigeant de cette société, seule la partie «non excessive» de ces loyers sera imposée comme ça, le reste (la partie «excessive») étant imposé en tant que rémunération.

Quand le loyer est-il excessif ? Le loyer est excessif s’il dépasse 5/3 du revenu cadastral non indexé (RC) revalorisé de l’immeuble loué. Pour 2023, le coefficient de revalorisation est de 5,37. Le loyer est donc excessif s’il dépasse 8,95 × le RC non indexé.

Exemple. Le RC non indexé de l’immeuble loué est de 1 000 €. Les loyers qui excèdent 8 950 € (1 000 € × 5,37 × 5/3) sont dès lors considérés comme excessifs.

Location partielle

Seul le RC de la partie louée compte. Ainsi, si vous ne louez que 20 % du bien, le calcul de la limite de requalification doit être basé sur 20 % du RC (Anvers, 20.12.2022) . Or, plus le RC est faible par rapport au loyer, plus la partie de ce dernier qui devra être requalifiée est importante. Il est donc dans votre intérêt de fixer le RC de la partie louée à un niveau aussi élevé que possible.

Exemple. Vous louez 20 % d’un immeuble dont le RC non indexé est de 1 000 €. Les loyers qui dépassent 1 790 € (1 000 € × 20 % × 5,37 × 5/3) sont alors considérés comme excessifs.

En fonction de la superficie ? C’est en effet le critère le plus courant pour déterminer le RC de la surface louée. Le RC à prendre en compte est alors celui de la surface louée, par rapport à la surface totale de votre bien.

Attention !  N’estimez pas la superficie à la légère, mais mesurez-la et mettez le résultat de vos mesures sur papier afin de pouvoir répondre aux questions du contrôleur de manière étayée.

En fonction de la valeur locative ? C’est également possible. En effet, le critère de la superficie n’est pas obligatoire, unique ou exclusif (Trib. Bruxelles, 28.06.2013) et selon certaines décisions de jurisprudence, le critère de la valeur locative est même préférable à celui de la superficie (Gand, 19.01.2010) . Souvent, une répartition basée sur la valeur locative sera plus avantageuse, car la valeur locative d’un espace commercial est généralement plus élevée que celle d’un immeuble résidentiel.

Attention !  La valeur locative doit également être basée sur des données suffisamment fiables et objectives, telles qu’un rapport d’expert immobilier.

Pas de location pour une année entière

Seul le RC pour la période de location compte. C’est donc comparable avec la limitation du RC à prendre en compte par rapport à la partie louée. Vous devez calculer cette limitation au prorata du nombre de jours de location (circ. AGFisc 43/2016, 19.12.2016, n° 10) .

Exemple. Vous louez 20 % d’un immeuble dont le RC non indexé est de 1 000 € à partir du 1^er  mai 2023. Pour 2023, les loyers qui dépassent 1 201,50 € (1 000 € × 20 % × 245/365 × 5,37 × 5/3) sont considérés comme excessifs, et sont dès lors imposables en tant que rémunération.