PLACEMENTS - IMMOBILIER - 25.04.2023

Plutôt investir dans de l’immobilier neuf ou existant ?

Le marché du logement se mue de plus en plus en un marché locatif avec, à la clé, une hausse des loyers. Investir dans l’immobilier semble dès lors un bon choix. Mais… plutôt dans l’immobilier neuf ou existant ?

Immobilier neuf ou existant ?

L’achat d’un immeuble existant peut être avantageux, car souvent moins coûteux que celui d’un immeuble neuf. En outre, tout peut y être rénové selon vos goûts, votre style et votre budget. Et certains travaux de rénovation peuvent s’accomplir à 6 % de TVA.

Attention ! Une bonne isolation et au minimum du double vitrage s’imposent pour avoir un PEB intéressant (un facteur important pour du locatif).

L’achat d’un immeuble neuf a aussi ses avantages. Tout y sera frais et neuf, prêt à occuper et avec les câblages et la domotique dernier cri. En outre, un bâtiment neuf est économe en énergie suivant les dernières normes et n’occasionne pas de frais d’entretien les premières années.

Votre surface financière

Le financement ? Dans ce choix entre immobilier neuf et existant, votre surface financière est un facteur prépondérant. Discutez de vos facultés financières avec votre banque et envisagez de financer une partie de votre achat.

Les droits d’enregistrement et la TVA. Un immeuble neuf vous coûtera en général davantage en frais d’achat et taxes qu’un immeuble existant comparable. Avec du neuf, vous payez 21 % de TVA sur la valeur des constructions, et 12,5 % de droits d’enregistrement en Wallonie et à Bruxelles (12 % en Flandre) sur la valeur du terrain. Avec de l’existant, vous payez 12,5 % de droits sur la totalité du prix d’achat (12 % en Flandre).

Le rendement. Celui qui investit dans une maison ou un appartement doit essayer d’en retirer un rendement brut de 4 à 4,5 %. Ce sera plus difficile à atteindre avec du neuf, en raison des 21 % de TVA : là, visez plutôt 3 à 3,5 % bruts. Vous aurez en revanche l’avantage de ne pas avoir de frais en général les dix premières années.

Les travaux de rénovation

Après combien de temps ? Avec du neuf, les premiers frais d’entretien n’apparaissent qu’après dix à quinze ans. Tout un temps durant lequel vous pouvez louer sans souci et votre rendement locatif n’est pas obéré par des frais de réparation et d’entretien. Ce risque, vous l’avez par contre en achetant un bien plus âgé. Investir dans un immeuble qui n’a que quelques années peut ici être un parfait compromis, mais de tels immeubles n’arrivent pas vite sur le marché.

Évaluer les travaux. Il y a une grande différence de coût entre quelques travaux de rafraîchissement et une rénovation approfondie (vous rénovez tout en ne maintenant que la structure). Dans ce dernier cas, avec la finition, vous pouvez aisément atteindre un coût de 1 800 à 2 000 €/m².

D’autres facteurs de décision

Les normes énergétiques. Les locataires sont toujours plus attentifs à la consommation d’énergie de l’habitation qu’ils louent. Il importe donc d’être attentif aux frais nécessaires à une rénovation verte, surtout du fait de l’existence d’échéances pour certaines normes énergétiques. En outre, les règles diffèrent en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre.

D’autres facteurs ? La possibilité de revendre à moyen terme, le rendement, une bonne situation, une disposition pratique des volumes et la présence d’un local extérieur et d’un garage sont des facteurs importants dans votre choix d’un immeuble de rapport idéal.

Celui qui investit dans une maison ou un appartement peut en escompter un rendement brut de 4 à 4,5 %. Avec du neuf, il n’y a en principe pas de frais les dix premières années, mais la TVA à payer (21 %) réduit en général le rendement de 1 %.

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