VENTE - ACTE - 12.05.2023

L’acquéreur tergiverse et l’acte est passé trop tard

L’acquéreur tarde à faire passer l’acte ou se trouve à l’étranger pour un certain temps. L’acte pourrait donc être conclu trop tard. Quand est-ce vraiment trop tard ? Qui risque alors une amende et quelles sont les solutions ?

Quel est le délai pour l’enregistrement ?

Chez le notaire dans les quatre mois. Comme la conclusion d’un compromis cause généralement une vente officielle, le délai pour payer les droits d’enregistrement commence en principe à ce moment-là. Ce délai est de quatre mois au maximum. Toutefois, le compromis ne doit pas être enregistré si un acte est passé dans les quatre mois.

Attention !  En Flandre, l’acquéreur paie 20 % des droits à payer à titre d’amende en cas d’enregistrement tardif. À Bruxelles et en Wallonie, l’accroissement d’impôt varie entre 10 % et 50 % des droits d’enregistrement.

Sauf si le compromis est assorti d’une condition. Le compromis peut notamment être lié à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Dans ce cas, ce n’est qu’au moment où la condition se réalise, c.-à-d. au moment où l’acquéreur obtient un prêt, que le délai de quatre mois commence à courir.

Conseil.  L’acquéreur évite l’amende si vous faites rédiger l’acte dans les quatre mois suivant la réalisation de la condition.

Bon à savoir. Le délai ne court pas si vous concluez une promesse mutuelle d’achat-vente au lieu d’un compromis ordinaire puisque la vente ne prend alors effet qu’au moment de la passation de l’acte.

Et si le délai est dépassé ?

Enregistrer le compromis. Si les atermoiements de l’acquéreur empêchent les parties de passer l’acte à temps, conseillez-lui au moins d’enregistrer le compromis dans le délai. Il devra alors payer les droits d’enregistrement, mais pas l’amende. Seul le droit fixe général de 50 € devra être payé sur l’acte définitif chez le notaire.

Conseil.  En cas de condition suspensive, l’acquéreur doit enregistrer non seulement le compromis, mais aussi une déclaration (unilatérale) portant sur la réalisation de la condition.

Et si l’acheteur refuse ? Parfois, on ne peut qu’annuler la vente, p.ex. en réclamant une résolution judiciaire (via le tribunal) ou une résolution amiable (accord écrit entre les deux parties), avec ou sans demande de dommages-intérêts supplémentaires.

Résolution extrajudiciaire. Le nouveau droit des obligations vous permet de résoudre le compromis par lettre, sans devoir passer par le tribunal (art. 5.93, C. civ.) . Si vous résolvez le compromis et que l’acquéreur ne s’y oppose pas, le fisc ne percevra aucun droit d’enregistrement.

Bon à savoir. Mais il y a trois conditions à cela : 1) il faut une faute suffisamment grave de l’acquéreur, p.ex. le refus de signer l’acte notarié ou de payer le prix ; 2) vous devez préalablement mettre l’acquéreur en demeure de le faire ; et 3) vous devez lui envoyer une lettre lui signalant la résolution. Faites-le à chaque fois par courrier recommandé. Envoyez tant la mise en demeure que la lettre par courrier recommandé ou par exploit d’huissier, pour être sûr que l’acquéreur les aura bien reçues et que vous puissiez le prouver. Énoncez les fautes de votre acquéreur de manière précise et complète dans la lettre.

Si, pour une raison ou une autre, l’acquéreur ne peut pas rédiger l’acte à temps, faites enregistrer le compromis dans les quatre mois pour éviter une amende. S’il ne veut vraiment pas signer l’acte, vous pouvez opter pour une résolution amiable, judiciaire ou extrajudiciaire. Pour une résolution extrajudiciaire, vous devez d’abord envoyer une mise en demeure par lettre recommandée.

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