IMMOBILIER - 04.05.2023

Sortir d’une indivision avec votre société

La Cour de cassation s’est prononcée, le 6 janvier 2023, sur les droits d’enregistrement dus lorsqu’une société et ses actionnaires mettent fin à l’indivision d’un bien immobilier. En quoi cette décision vous concerne-t-elle ?

De quoi s’agit-il ?

Indivision. Si votre société et vous, son actionnaire, êtes ensemble pleins propriétaires d’un bien, vous êtes en indivision. Et cette indivision peut prendre fin si l’un des propriétaires indivis rachète les droits indivis des autres.

Jadis conseillé. Acheter un bien en indivision avec votre société était jadis souvent conseillé pour faire des économies sur les droits d’enregistrement. En effet, si vous achetez à titre privé à votre société un immeuble dont elle est propriétaire à 100 %, vous devrez en principe payer le droit de vente général de 12 % (Flandre) ou 12,5 % (Wallonie et Bruxelles). Toutefois, en cas de sortie d’indivision, seul le droit de partage de 2,5 % en Flandre et 1 % en Wallonie et à Bruxelles est normalement dû.

Le fisc jette un pavé dans la mare… Sur la base d’un article de loi spécifique (art. 130 C.enr. et, en Flandre, art. 2.9.1.0.5 CFF) , toute acquisition par un actionnaire d’un bien immobilier de sa société, par quelque moyen que ce soit, est considérée comme une vente, de sorte que le droit de vente est dû. Le fisc, qui a longtemps admis que cette exception ne s’appliquait pas à la sortie d’une indivision, a changé d’avis en 2014 (déc. E.E./106.218, 22.09.2014, et, pour la Région flamande, déc. ant. Vlabel n° 15001, 26.10.2015) .

… et est soutenu par la jurisprudence. Le changement de position du fisc a donné lieu à un certain nombre d’actions en justice. L’une d’entre elles a finalement été portée devant la Cour de cassation, qui a posé des «questions préjudicielles» à la Cour constitutionnelle (Cass., 12.03.2021) . Cette dernière a jugé que l’article de loi invoqué par le fisc n’était pas contraire à la Constitution (CC, 20.01.2022, arrêt n° 9/2022) et la Cour de cassation a ensuite donné raison au fisc (Cass., 06.01.2023) .

Souvent, pas de problème pour une SRL

Régime favorable. La société citée en cassation était une SA. Les choses sont toutefois différentes pour une SRL, une SNC ou une SComm. En effet, si votre société a une telle forme ET que vous avez apporté vous-même l’immeuble ou étiez actionnaire lorsque votre société l’a acheté moyennant paiement du droit de vente, l’assimilation fictive du partage à une vente ne s’applique pas (art. 129 C.enr., art. 2.9.1.0.4 CFF) et vous ne payez donc quand même que le droit de partage.

Conseil 1. Le fisc admet qu’après votre décès, vos héritiers puissent également bénéficier de ce régime favorable, à condition qu’ils aient hérité d’au moins une action de vous (circ. n° 36, 24.12.1958, Rep. RJ, 129/01-01) .

Conseil 2. Le fisc accepte également l’application du régime de faveur pour un immeuble construit sur un terrain acheté moyennant paiement du droit de vente (déc. E.E./89.767, 10.12.1985) ou même acheté en même temps que le terrain avec TVA (QP n° 621, Schiltz, 21.10.2013) .

Transformer une SA. Si vous avez une SA, envisagez de la transformer en SRL, SNC ou SComm. Si vous avez au moins un motif non fiscal pour le faire, p.ex. en raison d’un changement d’activités, vous n’avez plus besoin d’une SA, vous voulez une société plus privée, vous voulez utiliser les possibilités spéciales prévues par le droit des sociétés pour une SRL… il ne s’agira pas d’un abus fiscal (déc. ant. Vlabel n° 20074, 18.01.2021 ; déc. ant. SDA n° 2021.1038, 21.12.2021) et vous échapperez donc encore au droit de vente.

Selon la jurisprudence, le droit de vente est dû en cas de sortie d’une telle indivision. Toutefois, si votre société est une SRL, une SNC ou une SComm – éventuellement après une transformation motivée par des motifs non fiscaux – vous ne paierez généralement que le droit de partage, qui est moins élevé.

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