Quid de l’usufruit en cours en cas de dissolution de votre SRL ?

Fin de la SRL = fin de l’usufruit

Dissolution d’une SRL et usufruit en cours. Supposons que vous et votre SRL ayez acheté un bien immobilier il y a 10 ans. Vous avez acheté la nue-propriété à titre privé et votre SRL a acheté l’usufruit pour une durée de 20 ans. Vous décidez maintenant de mettre fin à votre SRL, par le biais d’une dissolution et d’une liquidation.

Fin de l’usufruit. Avec cette dissolution et cette liquidation, votre société «meurt», pour ainsi dire. Par conséquent, son usufruit s’éteint automatiquement et vous est transmis à titre privé, en tant que nu-propriétaire. Désormais, vous êtes donc plein propriétaire du bien.

Conseil.  Il est préférable de faire constater la fin de l’usufruit par acte notarié afin que le transfert nécessaire puisse être effectué dans les registres du bureau d’enregistrement compétent.

Extourner la valeur de l’usufruit. L’usufruit de votre société avait encore une durée de 10 ans (20 ans moins la durée de 10 ans déjà écoulée), mais il doit maintenant être «remis à zéro». Votre SRL doit donc extourner la valeur comptable résiduelle via un amortissement exceptionnel, qui est en principe déductible.

Indemniser votre SRL ? Lors de l’achat de l’immeuble, votre SRL a payé une indemnité calculée en fonction de la durée de l’usufruit, soit 20 ans. Si l’usufruit prend fin après 10 ans, il est conseillé de verser, à titre privé, une indemnité à votre SRL pour la durée non écoulée de 10 ans. Sinon, vous risquez d’être imposé à titre privé sur la valeur comptable résiduelle de l’usufruit, en tant qu’avantage de toute nature (ATN).

Payer des droits d’enregistrement ?

Droits d’enregistrement, car «acquisition». L’extinction de l’usufruit au moment de la dissolution de votre société – entraînant l’accroissement de cet usufruit en votre faveur, en tant que nu-propriétaire – est considérée par le fisc comme une acquisition (art. 129, al. 1, C.enr. ; art. 2.9.1.0.4, al. 1, CFF) . En principe, des droits d’enregistrement de 12 % (Flandre) ou 12,5 % (Bruxelles et Wallonie) sont donc dus sur la valeur vénale de l’usufruit.

La valeur de vente est nulle… Toutefois, la dissolution de votre société entraîne automatiquement la fin de son usufruit sur le bien. La durée résiduelle de l’usufruit est donc nulle, et donc aussi la valeur vénale de cet usufruit.

… et donc, d’après Vlabel, pas de droits d’enregistrement ! La valeur vénale étant nulle, aucun droit d’enregistrement ne peut être perçu. Cela semble logique, mais, en pratique, il semble qu’il y ait une certaine confusion à ce sujet. Une récente prise de position de l’administration fiscale flamande confirme désormais explicitement cette interprétation, ne laissant aucune place au doute (position Vlabel, n° 18052, 27.02.2023) . Une bonne nouvelle donc !

Conseil.  Le fait que vous ayez éventuellement payé une indemnité à votre SRL pour la perte de la durée résiduelle de l’usufruit importe peu ici.

Attention !  Vous êtes toutefois redevable du droit fixe général de 50 €.

Qu’en est-il à Bruxelles et en Wallonie ? La question ne s’y est pas (encore) posée, mais le raisonnement applicable devrait fondamentalement être le même qu’en Flandre.