Une nouvelle construction n’est pas vendue : quid de la TVA ?

Lorsqu’une personne entreprend un nouveau projet de construction, la première chose à considérer est de déterminer si cette personne doit être considérée comme un «constructeur professionnel» ou plutôt comme un «constructeur occasionnel».

Constructeur professionnel

Définition

Un constructeur professionnel est une personne qui construit régulièrement de nouveaux bâtiments avec l’intention de les vendre. Il s’agit de son activité économique, pour laquelle il a obtenu le statut d’assujetti. Un constructeur professionnel doit également vendre les nouveaux bâtiments qu’il construit en appliquant la TVA. Or un immeuble ne peut être vendu avec application de la TVA que dans le délai prévu par la loi, à savoir dans les deux ans qui suivent sa première occupation (art. 44, §3, 1°, a), CTVA) . Passé ce délai, l’immeuble ne peut plus être vendu avec application de la TVA.

Exemple. Un bâtiment construit en 2018 et 2019, dont la première occupation a lieu en 2021, peut être vendu avec TVA jusqu’à la fin de l’année 2023. Si ce bâtiment n’est occupé pour la première fois qu’en 2023, il peut encore être vendu avec TVA jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard.

Fin du délai

Lorsqu’un constructeur professionnel n’a pas pu vendre un bâtiment dans le délai permettant de considérer un bâtiment comme neuf pour la TVA, il doit effectuer un prélèvement. Cela signifie, en substance, qu’il ne peut plus vendre cet immeuble sous le régime de la TVA, puisque le délai susmentionné a expiré. Toutefois, étant donné qu’il a pu récupérer la TVA payée lors de la construction de ce nouveau bâtiment, il faut effectuer une correction, par le biais d’un prélèvement, le bâtiment ne pouvant alors plus être vendu avec application de la TVA (art. 12, §2, CTVA) .

Le prélèvement est une opération imposable

Un prélèvement est une opération imposable assimilée, à savoir une «livraison à soi-même», et est soumis à la TVA au taux applicable au moment du prélèvement et sur une base d’imposition constituée par le prix de revient ou le prix de construction calculé à ce moment-là. Le constructeur professionnel doit ensuite reverser cette TVA à l’État, par le biais de sa déclaration périodique. Pour un tel prélèvement, il doit établir un «document constatant l’opération» et le mentionner dans la déclaration de TVA (AR n° 1, art. 3) .

Location de l’immeuble dans la période où il est considéré comme neuf

Si un constructeur professionnel loue à un locataire un immeuble neuf qu’il destine manifestement à la vente, il utilise en fait un bien de son stock comme bien d’investissement. Un tel acte est également considéré comme un prélèvement et constitue donc une livraison de bien assimilée (art. 12, §1, 3°, CTVA) . Cela signifie que le constructeur professionnel doit reporter la TVA due sur ce prélèvement dans sa déclaration. En principe, cette TVA ne sera pas déductible, car l’immeuble est utilisé pour une location, étant une opération (en principe) exonérée qui n’ouvre pas droit à déduction de la TVA.

Conseil 1. Si la location de cet immeuble est néanmoins soumise à la TVA, à la suite de l’exercice de l’option prévue à l’article 44, §3, 2°, d), CTVA, depuis le 1^er  janvier 2019, la TVA due sur ce prélèvement peut encore être déduite. Notons que ce prélèvement doit être effectué au moment où le bail débute effectivement, et non pas au moment où ce nouvel immeuble est mis en location sur le marché.

Conseil 2. Si ce constructeur professionnel peut encore vendre cet immeuble avec TVA pendant la période durant laquelle un bâtiment est considéré comme neuf pour la TVA, il peut revoir cette TVA initialement non déduite sur le prélèvement. Cette révision s’applique alors à l’ensemble du montant de la TVA devenue exigible lors du prélèvement, et ne doit pas être calculée en quinzièmes.

Occupation en tant que bureau propre

Si un constructeur professionnel utilise un nouvel immeuble destiné à la vente comme son propre bureau, la même règle s’applique. Dans ce cas également, un prélèvement doit donc être effectué, ce qui correspond à une «livraison au constructeur professionnel lui-même». Ce dernier doit donc établir un document constatant l’opération et le mentionner dans sa déclaration TVA périodique. La TVA déclarée sur le prélèvement est alors déductible dans la mesure où le constructeur professionnel a le droit de déduire la TVA.

Constructeur/assujetti occasionnel

Définition

Un constructeur occasionnel d’un nouveau bâtiment est une personne qui a construit un nouveau bâtiment et qui souhaite le vendre, mais dont l’activité économique n’est pas de construire et de vendre régulièrement des bâtiments neufs. Il peut donc s’agir d’un non-assujetti (particulier), ou d’un assujetti exerçant une activité autre que la vente régulière de bâtiments neufs. Si un constructeur occasionnel souhaite vendre un immeuble neuf avec application de la TVA, il doit opter pour cela (AR n° 14, art. 1) .

Pas de prélèvement pour le constructeur occasionnel

Un constructeur occasionnel n’a pas pu déduire la TVA due sur la construction de ce nouveau bâtiment par le biais de sa déclaration périodique. Il n’est donc pas tenu d’effectuer une révision. Il peut toutefois opter pour la vente d’un nouveau bâtiment avec application de la TVA, à condition de faire connaître son choix à l’État, via le dépôt d’une déclaration n° 104.1, ainsi qu’à son cocontractant, et ce dans le premier acte qui forme, entre eux, titre de la vente. Cette option doit évidemment être exercée avant que la vente ait lieu. En exerçant cette option, il obtient la qualité d’assujetti occasionnel (pour cette vente) et acquiert un droit à la déduction de la TVA pour ce nouvel immeuble. Ce droit à la déduction naît au moment de la vente effective de ce nouvel immeuble avec application de la TVA (AR n° 14, art. 4) .

Exemple. La TVA due sur l’immeuble de l’exemple ci-avant qui a été construit en 2018 et 2019 et qui est vendu avec application de la TVA le 27 octobre 2022, ouvre, à ce moment-là, un droit à la déduction de la TVA qui était exigible en 2018 et 2019 sur les travaux de construction. Cette TVA déductible est ensuite reportée dans la déclaration n° 104.5 (à déposer dans le mois qui suit la vente de cet immeuble). Cette déclaration comprendra donc à la fois la TVA due et la TVA déductible relative à cette vente.