Votre société revend l’immeuble ?

Acquisition scindée. Vous achetez la nue-propriété de la maison, à titre privé, et votre SPRL en achète l’usufruit. La SPRL acquerra ainsi un droit ­d’usu­fruit temporaire d’une durée de p.ex. 15 ou 20 ans, et vous la nue-propriété. Au terme de l’usufruit, vous récupérerez de plein droit la pleine propriété de la maison sans payer de droits d’enregistrement. La SPRL amortira son droit d’usufruit, et donc la majeure partie de la valeur de l’immeuble (p.ex. 80 %), sur 15 ans au lieu de la durée normale d’amortissement de 30 ans.

Où réside l’avantage ? La société peut, à l’aide de ses revenus bruts (bénéfices), payer la majeure partie de l’immeuble, ou en rembourser le financement. L’usufruitier peut aussi procéder à des améliorations à l’immeuble, à ses propres frais. De nouveau, à l’aide de revenus bruts. Cela fait une sacrée différence, puisque si vous aviez acheté l’immeuble à titre privé, il vous aurait fallu d’abord faire sortir de la société l’argent nécessaire à son acquisition ou à son aménagement, sous forme de rémunération ou de dividende. Et ceci a son prix en terme d’impôts. Le bien pourrait certes être intégralement acquis par la société. Dans ce cas, cependant, l’immeuble devrait être amorti sur une durée plus longue (p.ex. 30 ans), alors que l’usufruit s’amortit sur la durée du contrat, soit p.ex. 15 ou 20 ans. Mais l’opération devient franchement inintéressante si le bien doit être vendu et qu’il appartient intégralement à une société. En effet, la société sera alors imposée (en général à 34 %) sur le bénéfice (la plus-value) réalisé à cette occasion.

Combinaison idéale. La combinaison de l’acquisition de la nue-propriété à titre privé, et de l’usufruit par une société, a pour gros avantage que la société va financer la plus grosse partie du bien à l’aide de revenus bruts, mais qu’après un délai de p.ex. 15 ans, l’immeuble réintégrera le patrimoine privé. Vous pourrez à partir de ce moment procéder à la vente de l’immeuble, à titre privé, sans être imposé sur la plus-value réalisée. Ceci est donc très intéressant. Que se passe-t-il cependant si, pour l’une ou l’autre raison, vous devez procéder à une vente prématurée de l’immeuble, c’est-à-dire avant l’expiration de l’usufruit de 15 ou 20 ans ?

Vous vendez prématurément. Imaginons que vous ayez acheté une villa de 500 000 € il y a de cela dix ans. Vous avez acquis la nue-propriété, qui représentait 20 % (soit 100 000 €) de la valeur totale de l’immeuble. Votre SPRL a payé 400 000 € pour l’usufruit, soit 80 % de la valeur de la pleine propriété. L’usu­fruit a été conclu pour une période de 15 ans. La valeur de cet usufruit a été calculée par votre réviseur d’entreprise, qui s’est notamment basé sur la valeur locative normale de l’immeuble. Dans les règles de l’art, donc. Dix ans plus tard, vous vendez la nue-propriété à un acheteur A, et votre société vend l’usufruit au même acheteur. L’immeuble est vendu pour 700 000 €. Vous réalisez donc un gain de 200 000 €. Comment ce résultat sera-t-il maintenant réparti entre vous (nu-propriétaire) et la société (usufruitier) ?

Allez vous procéder comme suit ? Allez-vous vous dire que “les 200 000 € doivent être répartis selon la clé de répartition d’il y a dix ans, 20/80” ? La nue propriété représentait en effet 20 % de la valeur de l’immeuble, et l’usufruit, 80 %. Ceci a donc pour conséquence que 80 % de 200 000 €, soit 160 000 €, seront imposés dans le chef de la société, à 34 %, soit 54 400 €. Cependant, votre usufruit court déjà depuis 10 ans, et a finalement perdu de sa valeur. Vous ne devez donc plus nécessairement appliquer la clé de répartition d’il y a dix ans (dans ce cas, 20/80) à votre plus-value, mais avez intérêt à procéder autrement.

Réévaluer l’usufruit. Vous faites intervenir à nouveau votre réviseur pour qu’il calcule, après dix ans, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit. Etant donné que l’usufruit court déjà depuis dix ans, sa valeur aura diminué, tandis que celle de la nue-propriété sera plus importante. La proportion entre nue-propriété et usufruit n’est donc plus maintenant de 20/80, mais, p.ex. de 50/50. Cela se traduit concrètement dans notre exemple par le fait que seuls 50 % de la plus-value de 200 000 € doivent revenir à la société, soit 100 000 €. Dès lors, aucun impôt des sociétés à 34 % ne s’appliquera sur 100 000 €, ce qui représente une économie de 34 000 €. Sachez cependant qu’un nu-propriétaire (personne physique à titre privé) payera malgré tout un impôt de 16,5 % sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente de la nue-propriété dans les cinq ans qui suivent l’achat. Après l’écoulement de ce délai de cinq ans, il ne payera plus d’impôt.