Les sicafi : des placements en béton ?
Le régime fiscal des sicafi est fort intéressant : leurs dividendes sont imposés à un taux de 15 % ou même exonérés d’impôt quand elles investissent à 60 % au moins dans l’immobilier résidentiel. Une bonne alternative aux obligations ?
Investir dans l’immobilier ?
Des sicafi ? Quand les actions de votre portefeuille vacillent, y avoir une part d’immobilier peut permettre d’amortir le choc. De fait, le lien entre l’évolution boursière et immobilière est ténu. Or, investir en immobilier, vous le pouvez aussi par le biais des sicaf immobilières (sicafi), à savoir des sociétés d’investissement qui placent dans de l’immobilier et dont vous achetez les parts. Elles sont un investissement immobilier indirect.
En pratique. Les sicafi, comme les actions, se négocient en bourse et leur cours peut lui aussi fluctuer. Vous pouvez également y investir de petits montants, votre placement suit l’inflation et est aisé à revendre et enfin, le risque de faillite est faible vu le niveau de solvabilité, très élevé.
Les avantages ? Tout d’abord, les dividendes distribués offrent un rendement assez élevé, les sicafi distribuant 80 % de leur bénéfice net (loyers moins frais) à leurs actionnaires. Des dividendes qui ne sont imposés qu’à 15 % de précompte mobilier, contre 25 % pour des actions “ordinaires”. Ils ne sont même pas imposés du tout (0 % !) quand la sicafi investit pour 60 % au moins dans de “l’immobilier résidentiel”, à l’image p.ex. de Home Invest Belgium, Aedifica et Service Flats Invest.
Actuellement, pas en solde !
La valorisation. Actuellement, le cours de la plupart des sicafi affiche une prime par rapport à la valeur intrinsèque estimée de celles-ci. Une part vous coûte plus actuellement que la valeur de la quotité des immeubles sous-jacents qu’elle représente. Les sicafi ne sont donc pas soldées…
Les prévisions. Vu que les taux montent et que l’inflation reste assez basse, les prix de l’immobilier restent assez stables. De l’avis des analystes du secteur, le marché résidentiel classique va au-devant d’une période de stagnation des prix. Vu que les taux montent et que les ménages peuvent dès lors emprunter moins, il se pourrait que les acheteurs fassent place à de plus en plus de locataires sur le marché. Les maisons de repos sont toutefois un secteur en croissance.
L’occupation. L’immobilier n’est pas insensible à l’évolution de la conjoncture économique. Quand les choses vont moins bien, le vide locatif augmente et les valorisations des biens ainsi que les prix locatifs baissent (et donc aussi les revenus des sicafi). En outre, des groupes étrangers sont arrivés sur le marché et font concurrence aux sicafi belges en pratiquant des prix moindres.
Meilleures que les obligations ?
Le rendement. Souvent, les sicafi sont présentées comme des obligations assorties d’un coupon plus élevé. Et de fait, si les taux à long terme poursuivent leur hausse, les sicafi en deviendront aussi moins attrayantes. Vous retirerez alors un rendement plus élevé de valeurs “sûres” comme des obligations ou des bons de caisse.
En gros… si la différence entre le rendement net du dividende d’une sicafi et celui des obligations d’Etat à 10 ans dépasse 2 %, la sicafi est la plus attrayante. Pas si elle est moindre, car vous avez plus de risques avec la première qu’avec la seconde.
Exemple. Le rendement net du dividende de Cofinimmo est actuellement de 5,14 %. Face aux 3,69 % d’une obligation d’Etat, l’écart n’est que de 1,45 %, trop petit pour rendre la sicafi intéressante.
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