Réinvestir avec un actif que vous avez déjà ?

La taxation étalée d’une plus-value

Une plus-value réalisée lors d’une vente. Votre société a vendu en 2005 un immeuble qu’elle possédait depuis dix ans. Prix : 400 000 €. Au moment de la vente, cet immeuble était encore acté pour 150 000 € dans sa comptabilité. Elle réalisait donc une plus-value de 250 000 €.

Une taxation étalée. Pour ne pas voir ces 250 000 € imposés d’un coup sec l’année d’après, votre société a opté à l’époque pour une taxation étalée de sa plus-value. Elle le pouvait ici, vu qu’elle possédait cet immeuble depuis au moins cinq ans. Ainsi, ces 250 000 € seraient imposés en tranches, sur la période amortissable de “l’investissement de remploi” qu’il lui fallait faire.

Un investissement de remploi. Une autre condition de cette taxation étalée, c’est en effet le réinvestissement du prix de vente perçu (ici 400 000 €), et pas seulement de la plus-value, dans un actif amortissable à usage professionnel. Il ne doit donc pas s’agir nécessairement d’un immeuble, à nouveau. Une machine, cela irait p.ex. aussi. Mais si le remploi se fait dans un bâtiment, le délai pour le faire est en principe de cinq ans et il n’est que de trois ans pour des machines p.ex.

Attention ! Ce délai commence à courir le 1er janvier de l’exercice de réalisation de la plus-value, soit dans notre exemple le 1er janvier 2005.

Le délai échoit donc cette année. À l’époque, votre société a choisi de réinvestir dans un nouvel immeuble d’entreprise. Elle a donc jusqu’à la fin 2009 pour effectuer cet investissement, mais constate dès à présent qu’elle n’y parviendra pas. Mais peut-être y aurait-il une autre solution à envisager.

L’apport d’un immeuble d’entreprise

Réinvestir par le biais d’un apport. Le nouvel investissement ne doit pas nécessairement provenir de l’achat d’un nouveau bâtiment. Ce pourrait tout autant être un immeuble (d’entreprise) existant p.ex. dans une autre de vos sociétés, que celle-ci apporterait p.ex. à votre société opérationnelle.

Un avantage supplémentaire. Un tel apport n’est pas soumis à un droit d’enregistrement proportionnel, mais seulement au droit fixe général de 25 €. Attention, seulement s’il s’agit d’un apport rétribué uniquement par des actions et donc pas (aussi) par de l’argent.

Attention 1 ! Si vous apportiez à votre société une habitation privée qui vous appartient, des droits d’enregistrement seraient dus : 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie et 10 % en Flandre.

Attention 2 ! S’il y a encore un emprunt en cours de remboursement et qu’il est cédé avec l’immeuble, l’apport en devient “mixte” et alors en partie soumis aux droits d’enregistrement.

Une plus-value ici aussi ? Oui, en principe, la société qui fait l’apport réalisera elle aussi une plus-value si l’immeuble vaut plus que la valeur actée dans sa comptabilité. Une plus-value sur laquelle elle sera immédiatement imposée.

Conseil 1. En optant là aussi pour l’imposition étalée de cette plus-value, il y a à nouveau moyen de reporter l’imposition, même en ne sachant pas encore s’il sera effectivement possible de réinvestir la valeur d’apport.

Conseil 2. Si l’apport émane de vous et consiste en un immeuble de votre patrimoine privé, vous ne serez en principe pas imposé sur une éventuelle plus-value.