Le locataire veut réduire son forfait de frais ou son acompte ?

Le locataire paie un forfait

Un forfait pour frais. D’une part, en tant que propriétaire, vous pouvez facturer un montant fixe indépendant des frais réels à votre locataire. Toutefois, cela doit être prévu dans le contrat de location.

Il doit continuer à payer le forfait. Si un tel forfait a été prévu, le locataire doit en tout état de cause continuer à le payer. Mais, inversement, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas exiger de paiement supplémentaire si les coûts réels sont finalement plus élevés. Votre locataire doit donc accepter les avantages et les inconvénients.

Bail d’habitation : il peut demander le décompte. Pour les baux d’habitation, les différentes Régions prévoient toujours la possibilité – si un montant forfaitaire avait été fixé – de demander au juge de paix un passage aux frais réels. S’il s’avère que c’est possible, en principe, le juge l’acceptera. Cette demande peut être faite à tout moment, et tant par le locataire que par le propriétaire. Et cela vaut non seulement en cette période de crise du coronavirus, mais aussi le reste du temps.

Et pour un kot étudiant ? En Wallonie et à Bruxelles, les règles applicables sont les mêmes que pour les baux d’habitation. Le passage aux frais réels peut donc aussi être demandé. En Flandre, le loyer du kot doit inclure tous les frais, sauf l’eau et l’énergie, les télécommunications et la taxe sur les secondes résidences. Si un forfait a été prévu pour ces postes, aucune conversion ne peut être demandée.

La location d’un bureau ou d’un commerce ? Le locataire ne peut pas demander le passage du forfait aux frais réels.

Le locataire paie une avance

Une avance sur les frais réels. L’autre possibilité, c’est qu’il ait été convenu de répercuter les coûts réels sur le locataire. Dans ce cas, il est d’usage de demander une avance mensuelle à ce dernier, et d’établir ensuite un décompte annuel final basé sur les coûts réels. Le locataire vous paie alors ce qui manque ou vous lui remboursez le trop-payé.

Réduire cette avance ? Le locataire peut être d’avis qu’en cette période de crise, l’avance est trop élevée. Elle est généralement déterminée sur base des dépenses de l’année précédente. Mais les dépenses réelles seront probablement moins élevées cette année.

Est-ce obligatoire ? La loi ne dit pas qu’une réduction est nécessaire, et s’il n’est pas clair que les frais seront moins élevés, vous pouvez refuser. Cependant, si la baisse des coûts est évidente, alors, en tant que propriétaire, mieux vaut accepter l’adaptation. Si vous continuez à refuser cette demande sur base du contrat de bail, dans certains cas extrêmes, cela pourrait être considéré comme un «abus de droit».

Ensuite le décompte. Si vous ne réduisez pas l’avance, vous devrez peut-être rembourser le locataire par la suite, si les frais s’avèrent finalement moins élevés. Le locataire peut vous demander de présenter une preuve des frais réels au moment de l’établissement du décompte.

Conseil.  Vous ne devez pas nécessairement prouver la consommation réelle, p.ex. par des compteurs individuels, si des modalités de calcul différentes ont été fixées pour déterminer les frais réels (JP Liège, 07.11.2013) .