SIR : de solides rocs pour les amateurs de coupons ?

SIR : les règles légales

Endettement. Les SIR doivent investir dans l’immobilier, mais leur endettement ne peut dépasser 65 %. De quoi protéger les investisseurs... Pas mal sont ainsi bien armées à l’encontre du virus. 60 % des loyers de Befimmo (dividende de 5,6 %) proviennent de contrats à long terme avec des pouvoirs publics belges et européens. 94 % des locataires de Aedifica (dividende de 3,3 %) ont une surface financière suffisante. Plus d’un milliard de dettes pèse sur ce propriétaire d’immobilier de soins de santé, mais il voit des moyens de les refinancer et dispose encore de 180 millions € de lignes de crédit.

Dividende. Les SIR sont légalement tenues de distribuer 80 % de leur bénéfice. Pas étonnant dès lors qu’aucune n’a rogné son dividende jusqu’ici. Mais cela se maintiendra-t-il à plus long terme ?

Imperméables au coronavirus...

L’immobilier de soins de santé. Comme le flux de loyers ne se tarit pas, Aedifica maintient ses prévisions de dividende. Sur le long terme, le vieillissement de la population se poursuit et le besoin d’immobilier de soins de santé de qualité reste grand. Peu d’analystes se font donc du souci.

Les bailleurs de magasins. Eux sont en zone de danger. Voyez dans les rues commerçantes... Kaufhof, mère de l’Inno, et e5 mode ont demandé à être protégées de leurs créanciers. Le bailleur de magasins le long d’axes routiers Retail Estates (dividende de 9,2 %, rendement brut du dividende estimé d’après les cours et dernières données de début mai) a reçu un courrier de dizaines de clients annonçant un refus temporaire de payer le loyer. Leasinvest aussi (dividende de 6,1 %), composée pour près de la moitié d’immeubles commerciaux, a averti d’une forte baisse de ses revenus.

L’immobilier logistique. Avec la crise sanitaire, l’e-commerce est tendance et la demande d’immobilier logistique croît. En achetant des actions de SIR qui s’y sont spécialisées, vous devenez copropriétaire d’immeubles logistiques. Les plus connues sont Montea (dividende de 3,1 %) et Warehouses De Pauw (WDP, dividende de 3,1 %), dédiées exclusivement à l’immobilier logistique. Intervest Offices & Warehouses (dividende de 7 %) en détient un bon 60 %, mais aussi pas mal de bureaux. Des analystes ont relevé le rating d’Intervest Offices & Warehouses à «acheter», porté celui relatif à Montea à «accumuler» et ont réitéré leurs conseils d’achat pour WDP et VGP. VGP n’est pas une SIR, mais combine le développement de projets logistiques et leur location. Elle a des clients comme Amazon, Aldi et Volkswagen.

La fiscalité. Seuls les dividendes de SIR qui ont au moins 60 % d’immobilier de soins de santé dans leur portefeuille bénéficient depuis 2017 d’un taux réduit de précompte mobilier de seulement 15 % (le taux standard étant de 30 %). Vous ne profitez donc pas de ce taux réduit avec l’immobilier logistique. Les taxes de bourse sont de 0,12 % à l’achat et à la vente.

Conclusion. Lors de la crise économique précédente, le secteur a été l’un des plus rapides au monde à remonter la pente. Vu les taux ultra-bas, de solides dividendes et des actifs «réels» détenus, de nombreux investisseurs ont eu à nouveau très vite une brique dans le ventre. Même si leurs dividendes ne sont pas tous aussi certains, les SIR restent un bel atout et une intéressante diversification dans tout portefeuille de placements, à hauteur de 10 %.