Eviter une augmentation du taux…
Lors de la conclusion d’un crédit hypothécaire pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation, il arrive à la banque de majorer son taux d’intérêt. Dans quels cas le fait-elle et est-il possible de l’éviter ?
Peu de fonds propres
Souvent, celui qui achète une habitation emprunte aussi les frais d’acte (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.). Ou celui qui construit ou rénove une habitation emprunte aussi la TVA. Ce faisant, il emprunte en fait au-delà de la valeur de l’habitation convoitée, par manque d’économies personnelles. Les banques parlent alors d’une quotité qui dépasse les 100 %. Jusqu’où peut aller la quotité maximale ? Cela varie selon les banques, mais le maximum absolu est en général de 125 %.
Cela a un coût. Vous paierez un taux plus élevé pour une quotité supérieure à 100 %. La hausse ira de 0,25 % à 0,50 %.
Conseil 1. De même qu’il est possible de négocier une remise supplémentaire avec la banque prêteuse, la négociation pourrait aussi porter sur l’absence de majoration du taux nonobstant une mauvaise quotité. Faites jouer la concurrence !
Conseil 2. Si la banque ne voulait pas mettre de l’eau dans son vin, vous pourriez aussi demander p.ex. à vos (beaux-)parents de vous avancer une partie des frais pour éviter une telle majoration.
Conseil 3. Une autre solution serait de bloquer temporairement des avoirs de vos (beaux-)parents auprès de la banque prêteuse (p.ex. un montant déposé sur un compte d’épargne ou à terme, des titres déposés sous dossier) ou de donner une assurance vie en garantie.
Un mandat en guise de garantie
Souvent, l’emprunteur demande à garantir son crédit par un mandat hypothécaire au lieu d’une inscription hypothécaire prise sur l’habitation. Chez le notaire, cela fait économiser pas mal de frais d’acte. Là aussi, les banques l’acceptent parfois en contrepartie d’une majoration de taux.
Conseil 1. Une banque sera plus souple pour consentir un mandat qu’une autre. Chez certaines, il suffit de prendre une inscription suffisante pour bénéficier à plein de la déduction fiscale (la déduction pour la propre et unique habitation ou une déduction limitée aux remboursements de capital pour une seconde résidence). Le solde du crédit, il est alors possible de le garantir par un mandat. Avec l’inscription limitée en premier rang, la banque bénéficie en effet déjà d’une garantie solide.
Conseil 2. Si la banque ne veut rien entendre, la constitution d’un compte bloqué ou le nantissement d’une assurance vie peuvent être une solution bon marché pour éviter une hausse du taux.
Une hypothèque en deuxième rang
Il se pourrait que la banque doive prendre une inscription hypothécaire en deuxième rang du fait p.ex. qu’une autre banque en a déjà prise une en premier rang : vous empruntez p.ex. pour construire une habitation et une autre banque a financé auparavant l’achat du terrain. La deuxième est donc face à un risque et pourrait vous réclamer une prime en compensation.
Conseil 1. Ici aussi, faites jouer la concurrence. Un argument de poids, c’est que l’habitation vaut bien davantage que le montant total des inscriptions hypothécaires prises sur elle, de sorte que même en arrivant en deuxième rang, il subsistera assez du prix de vente, en cas de vente forcée, pour apurer le solde restant dû du crédit.
Conseil 2. Si la banque fait la sourde oreille, vous pourriez à nouveau, pour éviter une hausse de taux, bloquer (gratuitement) des avoirs sur un compte. Ou vous ou vos (beaux-) parents proposer une hypothèque sur un autre immeuble.
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