POSITION DU JUGE - PLUS-VALUES DE CESSATION - 21.01.2008

Ce n’est plus professionnel et donc…

Un opticien cesse son activité (en nom personnel). Il est propriétaire de son immeuble commercial et le loue alors à un imprimeur, qui y exploite son ­imprimerie. Deux ans plus tard, il vend cet immeuble avec un fort bénéfice, qu’il ne déclare pas et qui n’est donc pas non plus imposé.

Position de l’Administration

Le contrôleur impose ce ­bénéfice à titre de “plus-value de cessation”, autrement dit un revenu professionnel (imposable à 16,5 % + les additionnels), vu que le vendeur avait utilisé l’immeuble dans le cadre de sa profession et que son locataire avait fait de même ensuite. Pour le contrôleur, le bénéfice ­réalisé lors de la vente constituait dès lors lui ­aussi un revenu professionnel.

Position du juge

La Cour d’appel de Gand n’est pas de cet avis. Le vendeur n’avait plus fait un usage professionnel de son bien depuis 2 ans déjà : il le louait à titre privé. Lors de sa vente, il lui avait en fait donné, de façon durable, une autre destination. Ce bien était dès lors bel et bien passé dans son patrimoine ­privé, de sorte que le bénéfice réalisé lors de la vente n’est pas imposable. Que le locataire en ait fait un usage professionnel est sans importance.

Commentaire

Le principe. Si vous vendez votre immeuble commercial, la plus-value que vous réalisez à cette occa­sion est en principe imposable (“plus-value de cessation”), à moins qu’il n’ait déjà reçu, de façon durable, une autre destination à ce moment-là. Cela peut mener à des situations absurdes. Votre magasin ne sert p.ex. plus au moindre usage professionnel, mais vous le laissez vide durant p.ex. 15 ans et c’est alors que vous le vendez. En principe, votre plus-value est toujours imposable dans ce cas. Plus, par contre, si vous le louez durant quelques années avant de le vendre.

Un changement de destination “durable”. Aucune règle ne dit ce que c’est. In fine, c’est au juge qu’il appartient de l’apprécier. Ici, la Cour ­estime qu’avec deux ans de location, il y a déjà une modification durable de la destination du bien. Voilà qui ouvre des perspectives ! Un autre élément très important, c’est que la Cour ne critique pas le fait que le ­magasin ait été loué à un tiers qui en a fait aussi un usage professionnel. Il ne s’ensuit pas, dit-elle, un usage professionnel au niveau du vendeur. ­Cette location lui génère un revenu immobilier et non pas professionnel.

Pas un cas isolé. Dans un cas similaire (d’une boutique de vêtements), un autre juge s’est prononcé dans la même ligne (Trib. Hasselt, 28 février 2007). Là, le vendeur avait toutefois attendu un peu plus longtemps pour vendre son immeuble, mais dans l’intervalle, il avait lui aussi déclaré son loyer à la rubrique des revenus immobiliers et non professionnels. Le tribunal y a vu un argument de plus pour admettre que la plus-value réalisée lors de la vente du bien ne pouvait en aucun cas constituer un revenu professionnel.

Les abonnés trouvent cet arrêt (décision originale rendue en néerlandais) sur http://impots.indicator.be ou peuvent nous le demander par fax (016/35 99 22) - code IM 14.06.07.