Constitué pour plus de 50 ans ?
Un droit de superficie, cela se voit souvent dans les projets immobiliers. Pour quelle durée est-il possible d’en constituer un ? Est-il aussi possible d’en constituer un à durée indéterminée ? La justice a répondu à cette question…
Un droit de superficie
La situation. Promoteur de votre état, vous recherchez des terrains sur lesquels ériger des immeubles. Certains propriétaires ne souhaitent toutefois pas vous vendre leur terrain, mais sont prêts à vous en concéder l’utilisation pour une durée déterminée. C’est alors que vous recourez au droit de superficie.
Qu’est-ce ? Le droit d’avoir des constructions, des travaux ou des plantations sur le terrain de quelqu’un d’autre, contre paiement d’un loyer annuel à cette personne.
L’avantage. Vous n’avez pas à acheter de terrain (et à en financer le prix d’achat). Ce droit de superficie, cela va sans dire, sera d’une durée assez longue. Qu’est-ce à dire, au juste ?
A durée limitée
Une durée légale. Une caractéristique essentielle du droit de superficie, c’est d’être limité dans le temps. Ce droit ne peut en effet, c’est la loi, courir que pour une durée maximum de 50 ans, pas davantage.
Moins. Rien ne vous empêche bien sûr de constituer ce droit pour une période de 10 ou 20 ans. Cela dépend entièrement des facteurs économiques et du projet immobilier.
Plus. Et si vous constituez un droit de superficie pour 99 ans p.ex. ? Qu’advient-il alors ? Eh bien, un tel contrat n’est pas nul pour autant. Simplement, sa durée est ramenée au maximum légal de 50 ans.
Conseil. Il est toujours possible de renouveler le contrat au-delà des 50 ans, mais attention, cela requiert l’accord des deux parties !
A durée indéterminée
Une totale liberté de mouvement. Un promoteur ne voulait pas se lier à un délai précis. Il avait donc songé, comme pour les baux, à conclure un contrat à durée indéterminée. Est-ce possible ? Suite à une mésentente entre les parties, la question a été soumise à notre Cour suprême (Cassation, 15.12.2006).
Devant la Cour. Le promoteur soutenait que les parties avaient convenu d’une durée indéterminée et qu’il y avait dès lors lieu de le respecter. En d’autres termes, les parties n’avaient pas fixé de délai et on ne pouvait dès lors pas leur en imposer un. Vraiment ? Qu’en a dit la Cour ?
50 ans
Sa décision. Elle n’admet pas cette possibilité de convenir d’un droit de superficie à durée indéterminée, tout simplement car cela revient en réalité à convenir d’un droit qui peut perdurer plus de 50 ans.
De fait, si les parties ne bronchent pas et qu’aucune ne résilie un jour le contrat, le droit de superficie perdure “éternellement”, ce qui ne se peut pas…
Conséquence ? Un tel droit de superficie n’en est pas pour autant nul : sa régularité n’en est pas affectée, mais la Cour en ramène la durée à 50 ans, le maximum admis par la loi.
Attention ! Aucune partie ne peut alors résilier : chacune reste liée pour toute la période de 50 ans convenue. Ce n’est donc pas vraiment conseillé…
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