Le cocontractant pour un immeuble à usage mixte ?

Un immeuble à usage mixte

Qu’est-ce ? L’immeuble à usage mixte, c’est celui utilisé à titre tant professionnel que privé. Ce peut être p.ex. un immeuble où se trouve un magasin au rez-de-chaussée et à l’étage un appartement où habite l’exploitant. Ou encore une maison dont une partie a été aménagée à usage de bureau.

Le problème ? Un client qui vous demande d’effectuer des travaux dans un tel immeuble est en général lui aussi un indépendant titulaire d’un numéro de TVA (et il utilise en partie son immeuble à titre professionnel). Il serait dès lors logique que vous facturiez ces travaux sous le régime du cocontractant (autrement dit sans application de la TVA). Dans bien des cas, ce sera du reste correct, mais… pas toujours pourtant. Mieux vaut donc demeurer prudent, car votre contrôleur de la TVA, lui, reste à l’affût…

Le régime du cocontractant

Pour facturer sous ce régime, il faut que 3 conditions soient simultanément réunies. Si l’une d’elles n’est pas remplie, vous devez d’office facturer avec application de la TVA.

Un travail immobilier. Vous ne pouvez facturer sous ce régime que des “travaux immobiliers” : peinture, transformations, pose d’un toit, aménagement d’une allée d’entrée, raccordement aux réseaux d’utilité publique, etc. Un électricien qui raccorde p.ex. un lustre ou installe un lave-vaisselle ne preste pas un travail immobilier et ne peut dès lors en principe pas le facturer sous le régime du cocontractant. Un lustre, un lave-vaisselle, on les emporte quand on déménage : en principe, ils ne sont pas “immobiliers”…

Un numéro de TVA. Votre client doit en avoir un. Si vous exécutez des travaux dans un immeuble à usage mixte appartenant p.ex. à un médecin ou un avocat, ce ne sera en principe jamais sous le régime du cocontractant. Ce sont des indépendants, mais ils n’ont pas de numéro de TVA et vous devrez donc toujours leur facturer avec la TVA.

Un usage professionnel. Enfin, les travaux doivent avoir, en tout ou partie, un caractère professionnel pour le client, quelle que soit l’importance de cet usage professionnel. Ici, pas de minimum (tel celui de 50 % qui vaut pour l’application du taux réduit de 6 %) : dès que la partie de l’immeuble où vous faites les travaux est à usage professionnel, fût-ce même à raison de 1 % seulement, vous facturez sous le régime du cocontractant.

Exemple. Vous réparez le toit d’une maison à usage mixte (70 % privé, 30 % professionnel), ou y placez une porte d’entrée qui donne accès tant à la partie privée qu’à la partie professionnelle.

Donc… dès que l’une de ces conditions n’est pas remplie, plus de facturation sous le régime du cocontractant : ainsi p.ex. si votre client vous demande de repeindre une chambre à coucher de son immeuble, dès lors que celle-ci sert en principe à un usage 100 % privé. Vous pourrez éventuellement facturer en comptant la TVA à 6 %, mais cela, c’est une autre histoire.

Conseil 1. Si l’immeuble appartient à la société de votre client, le cocontractant s’applique ipso facto (pas d’usage privé pour une société).

Conseil 2. Sur votre facture, décrivez les travaux de telle façon qu’il apparaisse clairement à votre contrôleur que toutes les conditions d’application du cocontractant étaient réunies.