POSITION DU JUGE - SOUS-LOCATION - 23.11.2009

Un petit détour admis...

Un couple loue des immeubles à quelqu’un qui les loue à son tour à des commerçants. Ce couple ne reprend que le “revenu cadastral majoré” (RC) dans sa déclaration d’impôt.

Position de l’Administration

Cette location et cette sous-location ne sont qu’une construction destinée à payer moins d’impôt et, en réalité, une location directe par ce couple à ces commerçants sous-locataires. Le couple en question se voit dès lors imposé sur les loyers réels qu’il a perçus et non sur le RC majoré des immeubles.

Position du juge

La Cour d’appel de Gand donne tort au fisc. Si un contrôleur veut requalifier une location suivie d’une sous-location en une location directe au sous-locataire, il doit le faire sur la base d’une “simulation” ou de la mesure “anti-abus de droit”. Or, le fisc ne prouve pas de simulation et ne peut appliquer la mesure anti-abus du fait que les effets juridiques d’une location/sous-location ne sont pas équivalents à ceux d’une location directe.

Commentaire

Une location d’un immeuble à usage privé. Si vous louez un immeuble bâti à une personne physique qui ne l’affecte pas à l’exercice de sa profession, vous êtes imposé sur le “RC majoré” de cet immeuble, à savoir le RC indexé x 1,4. Voilà qui est plus intéressant que de louer à un locataire qui fait un usage professionnel du bien ou à une société, car là, vous êtes imposé sur les loyers que vous avez réellement perçus.

La sous-location. Si votre locataire loue votre immeuble à quelqu’un qui en fait un usage professionnel, cela ne change en principe rien à votre niveau. Quant à votre locataire, il n’est imposé que sur la différence entre le loyer qu’il a perçu et celui qu’il a payé, au taux de 15 % (“revenu divers”).

Votre société sous-locataire ? Ce serait encore plus intéressant ! Là, vous échapperiez non seulement à l’imposition de votre loyer réel, mais aussi à une éventuelle requalification d’un loyer “exagéré” en une rémunération. De fait, vous-même ne louez pas à votre propre société...

Risqué ? Quelque part oui, mais surtout parce qu’il s’agit de bien respecter l’existence des deux contrats conclus.

Conseil. Évitez que le loyer de votre locataire et celui du sous-locataire soient pile du même montant et procédez tout à fait normalement à leur paiement (surtout, que votre société ne vous paie pas directement son loyer, mais bien à votre locataire, qui vous verse le sien à son tour).

Attention ! Dans cette affaire, la Cour n’a vu aucun problème à la construction, mais soyez tout de même prudent si vous voulez remplacer un contrat de bail existant par une telle construction de location et de sous-location.

Et la disposition anti-abus ? Inapplicable, a dit la Cour. La location principale est un bail de droit commun et la sous-location un bail commercial, soit des contrats différents, non comparables.

Source

1. Gand, 17 février 2009

2. Décision favorable au contribuable

Vous trouvez cet arrêt (décision originale rendue en néerlandais) sur http://impots.­indicator.be ou pouvez nous le demander par fax (016/35 99 22) - code IM 16.03.07.