IMMOBILIER - USUFRUIT - 26.11.2010

De l’impôt à payer à la fin de son usufruit ?

Un avantage de toute nature ?

Au terme de l’usufruit convenu. Le fisc ne peut vous imposer que si votre société a payé “de trop” pour son usufruit. Là, vous-même avez payé “trop peu” pour votre nue-propriété et comme vous devenez le plein propriétaire de l’immeuble en bout de course, “gratuitement”, votre société vous consent un avantage, pour lequel vous payez l’impôt (des personnes physiques) aux taux normaux (donc jusqu’à 50 %) et les cotisations sociales. Vous pouvez aussi avoir un tel avantage si votre société assume pour l’immeuble des frais que vous auriez en fait dû faire vous-même (au moins en partie).

Un récent ruling. Le gérant d’une société, qui ne voulait pas prendre de risques, avait soumis son projet d’usufruit à la Commission du ruling. Celle-ci lui a confirmé que le fisc ne lui compterait pas d’avantage imposable au terme de ce futur usufruit. À certaines conditions toutefois...

Le délai

30 ans ! Un usufruit de 25 ans avait été proposé, mais la Commission veut que ce délai soit porté à non moins de 30 ans ! Cela deviendra-t-il la nouvelle norme ? Non, vous ne pouvez pas avoir automatiquement un avantage imposable si votre usufruit ne porte p.ex. que sur 15 ou 20 ans. L’élément crucial, c’est qu’il soit correctement évalué. Sa durée n’est qu’un des éléments importants dans cette évaluation. Plus courte elle est, plus basse est la valeur de l’usufruit. Le fisc a trouvé apparemment que la valeur de l’usufruit était trop élevée pour une durée de 25 ans.

Conseil. Vous pouvez vous servir, pour votre évaluation, de la formule indiquée dans ce ruling (et que le fisc accepte, donc).

La répartition des frais

Le principe. Le nu-propriétaire ne doit faire que les “grosses réparations” : celles des gros murs et des voûtes, le renouvellement des poutres et d’une toiture entière (art. 606 C. Civ.). Tous autres frais sont pour l’usufruitier. Pour la Commission du ruling, ces frais sont toutefois à répartir “comme le feraient des parties indépendantes” et les cinq dernières années de l’usufruit, les frais qui incombent pourtant légalement à l’usufruitier, sont néanmoins à assumer en grande partie par le nu-propriétaire.

Un ruling, ce n’est pas la loi ! Dans la “hiérar­chie des normes”, il est en fait tout au bas de l’échelle et n’est rien de plus qu’un avis du fisc dans un cas concret. Que cet avis aille dans le sens de votre contrôleur, c’est bien possible, mais il n’empêche qu’il lui faut toujours se fonder d’abord sur la loi (qui est claire dans ce cas-ci) et la jurisprudence (seule habilitée à interpréter la législation).

De gros frais au début.Ne provoquez pas votre contrôleur en faisant encore assumer à votre société de gros frais dans la dernière année de son usufruit, pas même si ces frais lui incombent, légalement parlant. Ces frais, faites-les lui faire au maximum au début de son usufruit. Plus tôt elle assume l’investissement, moins il vaudra encore en bout de course et plus petites seront dès lors les possibilités pour le fisc d’encore vous appliquer un avantage imposable.

Source

Décision anticipée n° 900.432 du 27 avril 2010

Vous trouvez cette décision sur http://impots.indicator.be ou pouvez nous la demander par fax (016/35 99 22) - code IM 17.03.06.