Retirer un revenu net plus élevé de votre immeuble

Vous louez à votre société

Avantageusement imposé ? Jusqu’à un certain point, oui. En principe, votre loyer est un revenu immobilier avantageusement imposé, mais s’il dépasse un certain seuil, une partie sera considérée comme de la rémunération sur le plan fiscal.

Une partie : un revenu immobilier. Vous louez p.ex. un immeuble de 400 000 € à votre société pour un loyer annuel de 20 000 €. Le RC de cet immeuble est de 1 500 €. 10 250 € seront alors imposés comme un revenu immobilier (1 500 € x 4,10 x 5/3), à un taux de p.ex. 50 %, après déduction du forfait de frais de 40 %. Résultat : 10 250 € - 40 % = 6 150 € x 50 % = 3 075 € d’impôt à payer sur cette partie du loyer.

Le reste : de la rémunération. La partie du loyer qui dépasse ce seuil est considérée comme de la rémunération au niveau fiscal. Elle est donc soumise à mettons 60 % d’impôt et de cotisations sociales, soit 5 850 € à payer (9 750 € x 60 %). Conclusion : de vos 20 000 € de loyer, vous pouvez en céder 8 925 € à l’État (3 075 € + 5 850 €). Si vous louez sur une période de 20 ans, vous paierez sur les 400 000 € de loyer versés par votre société non moins de 178 500 € d’impôt et de cotisations sociales, soit ± 45 % !

L’alternative : le leasing immobilier ?

Le principe. On recourt en général au leasing immobilier pour un immeuble neuf, mais il peut tout autant s’appliquer à un immeuble de votre patrimoine privé. C’est un contrat par lequel vous cédez à votre société, en vertu d’un droit d’emphytéose ou de superficie, l’usage de cet immeuble pour un temps déterminé. Le donneur en leasing (donc vous) doit avoir au moins récupéré le capital investi en fin de parcours, plus des intérêts. Le contrat doit aussi accorder, à son terme, une option d’achat au preneur en leasing (votre société).

Attention 1 ! La durée d’un droit de superficie est libre, celle d’une emphytéose d’au moins 27 ans.

Attention 2 ! Éventuellement, vous pourriez aussi vendre l’usufruit de votre immeuble à votre société, mais en ce moment, mieux vaut être prudent vu la poussée de fièvre anti-abus qui s’est emparée du fisc...

L’avantage ? Les redevances de leasing que vous verse votre société se composent de capital et d’intérêts. Vous ne payez 21 % de Pr M (+ le cas échéant les 4 % de la cotisation supplémentaire) que sur les intérêts. La partie de capital est exonérée d’impôt. Au terme du leasing, votre société n’exerce bien sûr pas son option d’achat et vous recouvrez la pleine propriété de votre immeuble.

Conseil. Lors de la constitution du droit de superficie ou d’emphytéose, votre société paiera (comme avec un bail) 0,2 % de droits d’enregistrement sur la somme des futures redevances et donc pas 10 ou 12,5 % comme avec un usufruit.

L’avantage concret après 20 ans ? Vous aurez p.ex. perçu un brut total de 642 000 €, à savoir 400 000 € de capital et 242 000 € d’intérêts, sur lesquels vous aurez en principe payé 50 820 € de Pr M (+ éventuellement 4 % de plus) à l’État. Soit ± 8 % de votre revenu au lieu de 45 % !

Un abus ? Non. Vous pouvez toujours choisir votre mode de financement et la loi règle clairement le régime fiscal du leasing immobilier. Le fisc lui-même l’a encore confirmé voici peu (décision anticipée n° 2012.040 du 17 avril 2012).