En danger, votre seconde résidence (en société) ?

Les montages d’usufruit

Il peut être très intéressant, sur le plan fiscal, de faire acheter l’usufruit p.ex. d’une seconde résidence par votre SPRL : celle-ci peut en principe l’amortir totalement et assumer certains autres frais de l’immeuble ainsi acquis (précompte immobilier, assurance incendie, etc.). Vous-même n’avez à payer que la nue-propriété et, au terme de l’usufruit, la pleine propriété vous échoit “gratuitement”, sans impôt à payer.

Une action de contrôle

Le fisc n’aime guère cela... De tels montages d’usufruit sont déjà dans le collimateur depuis longtemps et à présent, les voilà sélectionnés en vue d’un contrôle. L’action vise les montages récents, mais aussi ceux qui courent déjà depuis des années. Pour ces derniers, on vérifiera surtout la déduction des frais; pour les premiers, également l’évaluation (ou surévaluation) de l’usufruit.

... et le prend pour cible. Le fait que ce soit contrôlé n’est pas synonyme de problèmes, assurément pas si l’immeuble est à usage principalement professionnel (et que l’usufruit n’a pas été sur­évalué). Par contre, s’il s’agit d’une seconde résidence à usage purement privé, vous risquez de voir la déduction des amortissements et des frais mise à mal...

Répliquez-lui !

“Et mon avantage imposable alors ?”. Même si votre usage de l’immeuble est totalement privé, des arguments permettent de justifier la déduction. Ainsi, la jurisprudence a déjà admis qu’une SPRL qui met ainsi p.ex. une seconde résidence à la disposition de son gérant ne fait que lui accorder une “rémunération en nature”, imposable sous la forme d’un avantage de toute nature (ATN) forfaitaire.

Attention ! Tous les juges n’acceptent pas cet argument. Pour pouvoir vraiment jouer cette carte vis-à-vis du fisc, il est en outre primordial d’avoir correctement déclaré l’ATN pour l’usage privé.

“J’ai un accord fiscal !”. Si vous avez déjà été contrôlé et que la déduction de l’usufruit n’avait pas été rejetée, vous pouvez invoquer l’existence d’un accord qui vous lie au fisc. Cela suppose toute­fois que les frais de votre seconde résidence aient été examinés lors du contrôle. Mais si cela a été le cas et que leur déduction a été acceptée, vous avez en principe un accord tacite sur lequel le fisc ne peut pas revenir ainsi.

Le contrôleur rejette...

Les conséquences. Si le fisc rejette la déduction, mais que le terme de l’usufruit est en vue, les “dégâts” seront encore, heureusement, somme toute limités. Par contre, si la déduction est rejetée dès le début, cela peut hélas coûter pas mal d’argent...

La solution serait-elle de racheter ? Non, ce ne serait pas une bonne idée d’aller racheter l’usufruit de la seconde résidence à votre société. Non seulement vous auriez à payer les droits d’en­regis­trement sur la pleine propriété, mais vous devriez aussi payer un prix correct à votre SPRL (avec de l’impôt à payer à nouveau si vous devez en retirer l’argent nécessaire pour payer ce prix). En outre, si votre SPRL vous vend son usufruit avec plus-value, cette plus-value sera aussi imposée.