Financer un projet immobilier grâce à elle ?
Quelles possibilités vous offre votre assurance groupe pour financer un investissement immobilier ?
Si vous décidez de garantir un crédit hypothécaire avec votre assurance groupe, vous ne devez pas souscrire d’assurance solde restant dû. Quand est-ce intéressant ?
Peut-il être aussi avantageux de prélever une avance dans votre assurance groupe ? Payez-vous alors aussi un intérêt ? Quand vaut-il mieux le faire ajouter à l’avance prélevée ? Comment vous servir de votre assurance groupe pour conclure un crédit bancaire où vous ne remboursez que des intérêts («crédit bullet») ? Et si les réserves sont actuellement trop petites ?
Y a-t-il des limites au type d’investissement que vous pouvez ainsi financer ?
une assurance groupe
Le scénario
Ce qu’on nommait avant une assurance groupe porte à présent deux noms : un engagement collectif de pension (ECP) ou un engagement individuel de pension (EIP). En pratique, un ECP est une assurance groupe pour salariés et un EIP s’utilise surtout pour des indépendants. L’un et l’autre ont beaucoup en commun. Ainsi, ils peuvent prévoir tous deux une pension complémentaire et/ou une allocation en cas de décès anticipé . Votre société peut déduire les primes qu’elle consacre à un ECP ou un EIP tant qu’elle respecte la règle des 80 % . Le versement des primes ne génère pas d’avantage imposable à leur bénéficiaire (vos travailleurs ou vous-même).
Une assurance contre l’invalidité peut venir compléter un ECP ou un EIP. De quoi percevoir une allocation de l’assureur en cas d’incapacité de travail. Elle peut servir à payer les mensualités d’un financement immobilier. Votre société peut aussi déduire la prime d’invalidité qu’elle paie dans le cadre d’un ECP ou EIP. Pas d’avantage imposable pour le bénéficiaire, là non plus.
techniques de financement
Une mise en gage
Si votre capital assuré en cas de décès est suffisamment élevé, vous pouvez mettre votre EIP en gage pour garantir un crédit bancaire. Vous ne devez alors pas conclure d’assurance solde restant dû. De quoi réaliser une belle économie, surtout si vous avez déjà un certain âge. Pas besoin alors non plus d’une acceptation médicale . Une mise en gage est surtout une bonne solution pour qui obtiendrait encore difficilement une assurance solde restant dû pour des raisons de santé.
Une avance sur police
Si vous constituez une pension complémentaire avec un EIP, c’est en fait là une forme d’épargne. Les montants épargnés constituent la «réserve mathématique». Comme une épargne est déjà présente, vous pouvez demander une avance sur police à votre assureur. Vous pourrez en général emprunter assez vite et sans grandes formalités une avance de 60 à 75 % de la réserve mathématique. Il ne sera pas tenu compte du paiement des futures primes. En principe, l’avance prélevée s’imputera sur le capital que la compagnie d’assurance vous devra à votre pension .
Si votre réserve est trop petite, vous pouvez envisager de verser un «backservice» , dans les limites toujours de la règle des 80 %. C’est possible si vous avez constitué par le passé des droits de pension insuffisants au regard de votre rémunération actuelle. Une telle prime de backservice est littéralement une manoeuvre de rattrapage. Si votre société a un bénéfice suffisant, elle pourra aussi déduire cette prime. Demandez à votre courtier de vous calculer la marge dont vous disposez pour une telle prime.
Un intérêt ?
Il existe deux types d’avances. Si vous choisissez de payer un intérêt , votre réserve de pension continue à porter intérêt et vous paierez périodiquement un intérêt à la compagnie d’assurance. Mais vous pouvez aussi choisir de ne pas payer d’intérêt en cours d’emprunt. Celui-ci s’ajoute alors à l’avance («capitalisé») et s’impute lors du paiement du capital de pension.
L’intérêt que vous compte la compagnie d’assurance se situe actuellement entre 1 et 1,50 % en plus du produit de votre assurance groupe. Même si ce taux d’intérêt dépasse celui d’un crédit hypothécaire bancaire, classique, la formule peut être intéressante. En effet, pas besoin alors d’une expertise . Il ne faut pas non plus constituer une hypothèque , ce qui vous fait économiser frais de notaire et droits d’enregistrement. Pas besoin non plus d’une assurance solde restant dû . Enfin, pas d’indemnité de remploi non plus en cas de remboursement anticipé d’une partie du capital emprunté. Parfois, cependant, vous perdez votre droit à une participation bénéficiaire quand vous prélevez une avance. Informez-vous en par avance.
Un crédit bullet
Vous pouvez aussi conclure un crédit bullet à votre banque. Vous ne remboursez alors que des intérêts , pas de capital. Votre crédit court jusqu’à votre pension et c’est là que l’assureur verse votre capital de pension à votre banque pour rembourser votre crédit. En général, l’intérêt que vous payez à la banque est inférieur à celui dû pour une avance sur votre EIP. Vous pouvez aussi emprunter plus, vu que votre capital de pension dépassera en général pas mal la réserve dans laquelle vous pouvez prélever une avance sur votre assurance groupe. Si vous parvenez à rembourser votre crédit plus tôt, vous percevrez encore une partie du capital de votre EIP à votre pension.
Attention, un tel crédit bullet comporte un risque : si votre entreprise fait faillite, plus de prime payée pour votre pension complémentaire. Vous conservez certes la réserve déjà constituée par les versements faits jusque là, mais si elle ne suffit pas, vous devrez dégager vous-même des moyens supplémentaires pour rembourser votre crédit bullet à son échéance.
Payer l’intérêt ou le capitaliser ?
Si vous achetez une seconde résidence ou un immeuble de rapport , vous n’aurez en général plus de marge pour déduire davantage d’amortissements de capital. Ceux d’un crédit hypothécaire classique ne procureront alors plus aucun avantage fiscal et il vaut dans ce cas la peine d’envisager de prélever une avance sur votre assurance groupe.
Souvent, il vaut alors mieux opter pour le paiement de l’intérêt . Vous pourrez en effet le déduire de vos revenus immobiliers. Si vous achetez un terrain à bâtir , il peut être intéressant de ne pas payer l’intérêt. Le plus souvent, avec un terrain, votre revenu immobilier (revenu cadastral) sera négligeable et vous ne pourrez guère déduire d’intérêts. Certaines compagnies proposent une solution intermédiaire : vous payez l’intérêt à concurrence de votre RC et ce qui dépasse est ajouté à votre avance.
Les limites
Votre EIP peut vous servir à financer bien plus que votre propre habitation : tous investissements immobiliers en Europe à vrai dire. Vous pouvez parfaitement acheter une résidence de vacances, un immeuble commercial, des kots d’étudiants ou un garage. Vous pouvez aussi financer ainsi l’aménagement d’une piscine p.ex. Peu importe que vous soyez le plein propriétaire, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire de l’immeuble. Seule la nue-propriété n’entre pas en considération.
conseils
- Si vous mettez votre EIP en gage, vous n’avez plus besoin d’une assurance solde restant dû. Une solide économie surtout si vous êtes déjà âgé ou en moins bonne santé. Et pas besoin d’une acceptation médicale...
- Vous pouvez prélever une avance si la réserve de votre contrat est assez élevée. Envisagez sinon de payer une prime de backservice. Faites calculer la marge restante dans le cadre de la règle des 80 %.
- Il est souvent plus intéressant de payer l’intérêt si vous achetez une seconde résidence ou un immeuble de rapport. Vous pouvez en effet le déduire de votre revenu immobilier (RC). Si vous n’achetez qu’un terrain, envisagez de faire capitaliser l’intérêt dû, vu que votre RC sera alors faible.
- Avec un crédit bullet (pas d’amortissements de capital), le capital final de votre EIP sert à rembourser en une fois votre crédit. Si votre entreprise fait faillite avant que vous n’ayez votre pension, vous pourriez avoir à combler vous-même la différence.
- Tous investissements immobiliers en Europe (même une piscine p.ex.) entrent en ligne de compte, sauf si l’achat se fait en nue-propriété.
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