Agir pour votre résidence de vacances à l’étranger ?

Une résidence de vacances non louée

Où ? Peu importe ! Un Belge, habitant du Royaume, doit reprendre son revenu mondial dans sa déclaration personnelle, et donc une résidence de vacances qu’elle soit située en Belgique ou p.ex. en France.

Que faut-il déclarer ? Sur ce point, la loi distingue selon que la seconde résidence non louée est située en Belgique ou à l’étranger.

Belgique : le revenu cadastral. Si votre résidence de vacances est située en Belgique, vous devez déclarer son revenu cadastral (RC) et êtes en principe imposé sur ce RC, indexé et majoré de 40 % (art. 7, §1, 1°, a CIR 92) .

Étranger : la valeur locative. Si votre résidence de vacances non louée se trouve dans un État membre de l’UE, vous devez en déclarer la «valeur locative» (art. 7, §1, 1°, b CIR 92) . La loi ne la définit nulle part. Pour le fisc, elle correspond au loyer brut annuel moyen que vous auriez pu obtenir en louant, suivant les usages du pays et la situation de l’immeuble (Com. IR, 13/8) .

Imposé sur cette base ?Oui et non. La valeur locative d’un immeuble situé à l’étranger est exonérée d’impôt en Belgique, mais «sous réserve de progressivité», c.-à-d. qu’elle intervient pour déterminer le taux d’impôt applicable aux autres revenus imposables. Ainsi, le taux moyen applicable à vos revenus belges peut s’avérer plus élevé que si vous n’aviez pas dû déclarer cette valeur locative.

Qu’a dit la Cour de justice ?

L’affaire. Un couple belge a une maison de vacances en France, qu’il ne loue pas. Il déclare une valeur locative de 780 €, ce qui correspond au RC français («valeur locative» pour la taxe foncière et d’habitation). Le fisc ne l’accepte pas, disant que la valeur locative réelle est de 7 000 €. Le fisc ayant ainsi retenu 6 220 € de plus, le couple s’est retrouvé dans une tranche d’imposition plus élevée et a finalement eu davantage d’impôt à payer en Belgique.

Une violation de la libre circulation des capitaux. La Cour de justice constate dans son arrêt (C-489/13, 11.09.2014) que la valeur locative utilisée pour déterminer le revenu d’un immeuble situé à l’étranger dépasse le RC attribué à un immeuble non loué situé en Belgique. Si cette valeur locative plus élevée aboutit finalement à une imposition plus lourde des revenus belges, cela pourrait dissuader d’investir dans un immeuble situé à l’étranger, ce qui constitue alors une violation des règles de libre circulation des capitaux !

Que faire ? Si vous avez repris une valeur locative pour votre résidence de vacances, située quelque part dans l’UE, dans votre déclaration pour l’année de revenus 2013, introduisez une réclamation en vous référant à cet arrêt européen. Vous avez six mois pour le faire après réception de votre note d’impôt.

Attention ! Cela n’a de sens que si vous ne tombez plus dans la tranche la plus élevée, imposée à 50 %, sans ce «revenu» étranger.

Conseil. La procédure du «dégrèvement d’office» (art. 376, §1 CIR 92) vous permet même de remonter jusqu’à cinq années à compter du 1^er  janvier de l’année où l’impôt a été établi. Consultez votre comptable à ce sujet.