BAIL COMMERCIAL - 11.12.2017

Une réduction au début du bail

Augmenter le loyer durant le bail commercial. De nombreux immeubles commerciaux sont vides. C’est pourquoi vous acceptez de réduire le loyer pour la première période de location d’un nouveau locataire – mais dans l’idée d’augmenter le loyer après quelques années.

Est-ce permis ? Les augmentations de loyer sont strictement réglementées dans le cadre des baux commerciaux. Vous ne pouvez donc pas faire ce que vous voulez. Ce qui est permis, c’est de prévoir un loyer de base, de p.ex. 1 000 €, tout en accordant une réduction sur ce montant pour une période donnée. En pratique, cela revient au même, mais juridiquement, c’est totalement différent...

Tout à fait, comme l’a récemment confirmé un juge... La question a été soumise à un juge il y a peu (JP Anvers, 05.01.2017) . Il s’agissait d’un établissement commercial, pour lequel un bail commercial prévoyant un loyer de base de 5 000 € avait été conclu. Pour la première période de trois ans, le locataire bénéficiait toutefois d’une réduction de 2 100 €. Pour la seconde période de trois ans, elle ne s’élevait plus qu’à 1 000 €.

Contourner la convention en demandant une réduction ? C’est ce qu’a tenté le locataire dans cette affaire. Après trois ans, il a demandé une réduction sur le nouveau montant du loyer. Il estimait que l’immeuble ne valait que 3 350 €, alors qu’il devait désormais payer 4 000 €.

Qu’a décidé le juge ? Il a refusé. Pour qu’un loyer commercial soit trop élevé, il faut qu’en raison de circonstances extérieures, la valeur locative actuelle soit au moins 15 % inférieure à la valeur locative normale en début de bail. Mais comment détermine-t-on cette dernière ?

Conseil.  D’après le juge, dans le cas qui lui était soumis, la valeur locative normale n’était pas de 5 000 €, mais seulement de 2 990 €, ce qui correspondait au prix avec réduction, et pas au prix de base. Le locataire devait donc démontrer que la valeur locative était inférieure de 15 % à 2 990 € (et pas à 5 000 €), ce qu’il n’a pas pu faire. Autrement dit, ce locataire a dû continuer à payer le prix convenu.