Louer un terrain agricole sans bail à ferme ?

Louer un terrain agricole

Souvent, via un bail à ferme. Si vous établissez un contrat de bail avec un agriculteur, il s’agit en principe d’un bail à ferme, du moins si le terrain est utilisé pour l’entreprise agricole, et s’il ne s’agit pas d’un terrain boisé.

Règles strictes ! Les conséquences de l’application de la loi sur le bail à ferme sont importantes. Non seulement la durée du bail est fixée à neuf ans, mais les possibilités de résiliation sont limitées, et le propriétaire devra indemniser le fermier s’il devait tout de même résilier le bail.

Comment éviter cela ?

Ce n’est pas si simple. Dès que les conditions prévues par cette loi sont remplies, il s’agit automatiquement d’un bail à ferme. Il faut donc rester hors de ces conditions...

Pas de loyer ? Il ne peut s’agir d’un bail à ferme que si un prix est payé.

Conseil.  La mise à disposition gratuite d’un terrain agricole n’est considérée que comme un prêt d’usage, et pas comme un bail à ferme. Il importe alors peu que les autres conditions du bail à ferme soient remplies ou non.

Terrain utilisé pour une entreprise agricole. Il doit s’agir d’un terrain qui est utilisé pour une entreprise agricole. C’est-à-dire pour l’exploitation commerciale de biens immobiliers, en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.

Pas pour des loisirs. Si l’utilisateur du terrain ne fait qu’y placer quelques chevaux ou quelques vaches, dans le cadre de ses loisirs, il ne s’agit pas non plus d’un bail à ferme.

Et une convention d’occupation précaire ? D’après un arrêt récent de la Cour de cassation, c’est aussi une possibilité (Cass.,02.11.2017) . Un homme de 76 ans avait conclu une convention avec un ami agriculteur, afin de lui permettre d’exploiter un de ses terrains agricoles. Il avait été convenu d’une indemnité annuelle.

Résiliable par la suite ? Les héritiers souhaitaient résilier la convention, mais l’agriculteur refusait, en invoquant la loi sur le bail à ferme, en vertu de laquelle aucune résiliation n’était possible. La convention ne précisait toutefois nulle part qu’il s’agissait d’un bail à ferme.

Qu’a décidé le juge ? Le juge de paix et le juge de première instance ont considéré qu’il ne s’agissait pas d’un bail à ferme, mais d’une convention d’occupation précaire. De son côté, la Cour de cassation fut d’avis qu’il s’agissait bel et bien d’un bail à ferme. En effet, si le propriétaire avait voulu éviter la loi sur le bail à ferme, il aurait dû le préciser expressément dans la convention – ce qu’il n’avait pas fait. D’après la Cour, il s’agissait donc bien d’un bail à ferme.

Conseil.  Autrement dit, une convention d’occupation précaire n’est considérée comme telle que si elle mentionne expressément la volonté d’éviter l’application de la loi sur le bail à ferme.

Attention !  Une convention d’occupation précaire n’est possible que s’il s’agit d’une utilisation précaire, dans l’attente d’autre chose, comme une vente, ou, ici, le décès du propriétaire, trop vieux pour exploiter lui-même le bien.