IMPÔTS - AVANTAGE DE TOUTE NATURE - 12.03.2018

Déclarez-vous un avantage trop important pour votre logement gratuit ?

Quel avantage ?

Usage entièrement privé

Si votre société met gratuitement un logement à votre disposition, vous devez alors déclarer un ATN forfaitaire dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Cet ATN est basé sur le revenu cadastral (RC) de l’immeuble. Si ce RC, non indexé, est inférieur à 745 €, alors l’ATN est égal à RC x 100/60 x 1,25. S’il est supérieur à 745 €, vous devez le multiplier par 3,8 au lieu de 1,25 (art. 18, §3, 2°, al. 2 AR/CIR 92) . Lorsque l’immeuble est meublé, vous devez encore majorer cet ATN de 2/3.

Usage privé partiel

Lorsque vous n’utilisez qu’une partie d’immeuble à des fins privées, l’ATN doit être réduit proportionnellement. Et puisqu’il est plus de trois fois plus élevé lorsque le RC non indexé dépasse 745 €, une petite différence dans l’affectation peut faire une grande différence en ce qui concerne l’ATN.

Exemple

Le RC non indexé d’un immeuble de votre société est de 1 500 €. Si la partie privée est estimée à 49,5 % du bâtiment, le RC non indexé sur lequel le calcul de l’ATN est basé correspond à 1 500 € x 49,5 % = 742,50 €. Le RC indexé et arrondi de la partie affectée à des fins privées est donc de 742,50 € x 1,7863, soit 1 326 €. L’ATN s’élève alors à 2 762,50 € sur base annuelle, ce qui correspond à 1 326 € x 5/3 x 1,25. Si la partie privée devait être un peu plus importante et atteindre 50 %, alors le RC non indexé sur lequel le calcul de l’ATN est basé serait de 750 €, et le RC indexé et arrondi de la partie privée atteindrait 750 € x 1,7863 = 1 340 €. Par conséquent, l’ATN s’élèverait à 1 340 € x 5/3 x 3,8, c’est-à-dire à 8 486 € !

Comment déterminer l’usage privé ?

D’après le ministre des Finances précédent, seule l’administration du Cadastre (c’est-à-dire, actuellement, l’Administration générale de la Documentation patrimoniale ou AGDP) est compétente pour procéder à une estimation officielle du RC (QP n° 1312, Pieters, 02.06.2006, et n° 467, Marghem, 24.06.2013) . Cette position n’a toutefois pas de base concrète, car la loi ne précise pas qui doit procéder à la répartition entre les parties privées et professionnelles. Vous êtes bien évidemment libre de demander une estimation à l’AGDP. L’avantage, c’est que le contrôleur ne la contestera pas par la suite. Mais vous pouvez aussi la réaliser vous-même, tant que vous vous basez sur des données objectives.

La superficie n’est pas tout

En pratique, on se base presque toujours sur les surfaces utilisées. Vous calculez alors assez facilement le nombre de m² affectés à un usage privé, et vous appliquez ensuite la proportion obtenue au RC. Le principe d’une telle répartition est normalement aussi accepté par l’administration. Certaines discussions peuvent toutefois survenir au sujet du pourcentage concret, surtout concernant des espaces communs comme le hall d’entrée, la toilette, le garage, voire la cuisine.

Il n’est toutefois pas obligatoire de répartir les montants en fonction des surfaces. Pour les espaces de stockage, il peut parfois être plus justifié de se baser sur les volumes. Certains juges ont aussi accepté un critère alternatif : la valeur locative des espaces utilisés (Trib. Bruxelles, 28.06.2013 ; Gand, 19.01.2010) . Normalement, la valeur locative d’espaces commerciaux est plus élevée que celle d’espaces d’habitation, ce qui vous permet d’attribuer une part plus importante du RC aux espaces professionnels, et donc de réduire le montant de votre ATN. Comme le montre notre exemple ci-avant, la baisse de l’ATN peut être spectaculaire si ce mode de calcul alternatif permet de passer sous les 745 € pour la partie privée.

Mieux vaut faire confirmer les valeurs locatives par un expert immobilier, qu’il faut bien entendu payer. Mais n’oubliez pas que, lorsque vous avez obtenu un accord écrit ou tacite sur la répartition entre espace professionnel et espace privé, l’administration n’acceptera de le modifier que si vous pouvez démontrer une modification de la situation de fait, ou si vous pouvez prouver que l’accord était entaché d’une erreur ou d’un vice de consentement, p.ex. si vous l’avez signé sous la pression du contrôleur.

Anticonstitutionnel ?

Indépendant vs société

Lorsqu’un indépendant met gratuitement un logement à disposition, pas pour lui-même bien entendu, mais p.ex. pour un employé ou à un collaborateur indépendant, le montant de l’ATN n’est pas calculé de la même manière que si c’était une société qui le faisait. D’abord, il n’y a qu’un seul mode de calcul, et pas deux en fonction du montant du RC non indexé. Ensuite, l’ATN qui en résulte est moins élevé, car il ne correspond qu’au RC indexé x 5/3. Il n’y a donc pas de multiplication par 1,25 ou 3,8.

D’après la jurisprudence (Gand, 24.05.2016 ; Anvers, 24.01.2017) cette différence dans le mode de calcul de l’ATN en fonction de la personne qui met le bien à disposition n’est ni raisonnablement, ni objectivement justifiée. L’argument du fisc, d’après lequel la distinction découle du fait qu’un dirigeant bénéficie généralement d’une habitation luxueuse, ne tient pas la route. Les dispositions de l’AR/CIR 92 qui prévoient ces modes de calcul sont anticonstitutionnelles et ne peuvent pas être appliquées.

Que faire concrètement ?

Jadis, dans une réponse à une question parlementaire, le ministre des Finances a déclaré que l’administration étudierait les décisions de jurisprudence en question, évaluerait les possibilités existantes au sein du cadre budgétaire et le ferait savoir dès qu’une solution durable pourrait être proposée (QP n° 1555, Van Biesen, 16.03.2017) .

La loi sera donc adaptée, mais dans quel sens et quand ? Ce n’est pas encore clair. Dans tous les cas, les modifications s’appliqueront pour l’avenir. Actuellement, les textes de l’AR/CIR 92 n’ont pas encore été modifiés. Si vous le voulez, vous pouvez donc, sur base de la jurisprudence, déclarer votre ATN logement comme si l’habitation avait été mise à disposition par une personne physique, dans votre déclaration pour l’année de revenus 2017. Il y a bien évidemment un risque que l’administration ne soit pas d’accord...

À côté de ça, vous pouvez aussi introduire des réclamations contre vos déclarations pour 2015 et 2016, sur base d’une erreur de droit. Vous pensiez en effet que le mode de calcul de l’ATN proposé par l’AR/CIR 92 était correct. Pour pouvoir introduire une réclamation, il faut bien entendu que le délai de réclamation n’ait pas encore expiré. Ce délai est de six mois à partir du troisième jour ouvrable qui suit la date d’envoi de votre avertissement extrait de rôle. Un dégrèvement d’office (après le délai de réclamation) n’est pas possible. Car une modification de la jurisprudence n’est pas un fait nouveau, or il en faut un pour pouvoir justifier un dégrèvement d’office (art. 376, §2 CIR 92) . Tenez également compte du fait que l’administration ne sera en principe pas d’accord avec votre réclamation, et que vous devrez donc vous adresser aux tribunaux. Évaluez donc au préalable si le jeu en vaut la chandelle.