Votre achat scindé soudainement en ligne de mire ?

Le contexte

L’évaluation de l’usufruit d’un immeuble. Il n’y a pas de règles légales à son sujet. En général, on se sert d’une méthode «discounted cash flow» (DCF), qui permet de calculer la valeur au moment de la constitution de l’usufruit des flux de trésorerie qui y sont liés, plus précisément la valeur du loyer que la société usufruitière peut percevoir ou économiser sur la durée de son usufruit. Une valeur calculée au moyen d’un taux d’actualisation.

Quel taux d’actualisation ? En pratique, on se sert souvent du taux des OLO plus 1 ou 2 %. Cela a été longtemps défendable, mais ces dernières années, ce taux a été si bas que son utilisation aboutit quasi toujours à surévaluer l’usufruit.

La Commission de ruling. Elle a accepté durant des années de se servir du taux des OLO. Plus pour les futurs rulings à voir un modèle de demande de ruling qu’elle a publié au printemps de 2016. La commission a proposé, comme taux d’actualisation alternatif, le rendement locatif net de l’immeuble, à savoir sa valeur locative annuelle nette divisée par la valeur de la pleine propriété.

Récemment. Le fisc a inscrit cette position modifiée de sa commission de ruling dans une instruction interne, donc non publiée. Désormais, les contrôleurs sont donc censés suivre cette position et jauger les achats scindés qu’ils sont appelés à apprécier comme le fait la Commission de ruling.

De quoi vous préoccuper ?

Obligatoire, la méthode de la commission ? Non, car une telle «méthode» n’existe en fait pas. La Commission de ruling a seulement dit que si vous optez pour une méthode DCF, votre taux d’actualisation doit être réaliste et qu’elle peut avaliser une actualisation basée sur le rendement locatif du bien. Mais un autre taux d’actualisation peut être tout autant réaliste. Et vous n’êtes pas tenu non plus de vous servir (uniquement) d’une méthode d’évaluation DCF.

Conseil. Ni la position de la Commission de ruling, ni l’instruction interne du fisc ne sont contraignantes. Ne vous laissez donc pas démonter si l’on vous soutient que vous devez actualiser à partir du rendement locatif !

Attention ! Retenez surtout qu’il vous faut produire au fisc une évaluation approfondie, étayée et cohérente. Plus elle tient compte des circonstances concrètes (état et usage du bâtiment, financement de l’usufruit, etc.), mieux c’est.

Et les usufruits en cours ? D’après la presse, ils sont aussi visés, mais il n’y a pas de raison de paniquer pour autant, dès lors que le fisc peut réexaminer les usufruits existants, mais pas sans limites.

Les limites du fisc. Tout d’abord, le fisc ne peut normalement considérer qu’une surévaluation s’apparente pour vous à un avantage imposable que dans les trois ans à partir du 1^er janvier de l’année qui suit celle de l’achat scindé. Ensuite, s’il a déjà contrôlé l’évaluation, sans rien trouver à y redire, il ne peut en principe plus revenir sur le sujet. Et enfin, c’est toujours à lui de prouver la surévaluation de l’usufruit de votre société et il n’y parviendra en principe pas si vous avez procédé correctement.