Louer via une AIS : quels en sont les avantages fiscaux ?

Louer par le biais d’une AIS

Qu’est-ce ? Les AIS sont des ASBL qui louent des habitations à des locataires vulnérables et sont agréées pour ce faire par la Région (Wallonie, Bruxelles, Flandre). Elles ne sont pas les propriétaires de ces habitations, mais les louent sur le marché immobilier privé pour les sous-louer.

Le pouvez-vous aussi ? Oui, si votre habitation respecte les normes légales. Vous devez louer pour neuf ans au moins.

Que fait l’AIS ? Elle se charge déjà du travail lié à toute mise en location : rechercher des locataires, établir les baux et les états des lieux et les faire enregistrer à temps, pourvoir à l’assurance incendie et, surtout, percevoir votre loyer.

Que vous faut-il faire ? Vous ne payez rien en contrepartie des services de l’AIS, mais le loyer que vous percevez est inférieur (de ± 15 %) au niveau du marché.

Les avantages financiers. Vous avez droit à une prime si vous rénovez une habitation que vous louez ou louerez à une AIS. Et puis, la location par le biais d’une AIS a un régime fiscal intéressant.

Les avantages fiscaux ?

L’imposition ? Si vous louez à une ASBL, vous êtes normalement imposé sur votre loyer réel. Toutefois, si c’est une AIS, vous l’êtes comme si vous louiez directement à une personne physique qui n’affecte pas l’habitation à sa profession, donc sur le RC indexé × 1,4.

Le précompte immobilier. En Wallonie et en Flandre, vous payez un montant de base moindre, 1,6 % du RC au lieu de 2,5 %, et donc aussi moins d’additionnels que la province et la commune lèvent sur ce montant de base. À Bruxelles, les habitations louées par le biais d’une AIS sont totalement exonérées de précompte immobilier.

Une réduction d’impôt. Si vous rénovez un immeuble que vous louez à une AIS et que le coût des travaux, TVA incluse, atteint au moins 11 990 € (montant 2018), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 45 % des dépenses, TVA incluse, payées pour faire cette rénovation. Vous ne l’obtenez pas en une fois, mais sur une période de neuf ans. Vous obtenez donc neuf fois une réduction d’impôt de 5 % des dépenses, avec un maximum annuel de 1 200 € (montant 2018).

Attention 1 ! À Bruxelles, la réduction d’impôt est abrogée depuis 2016. En Flandre, elle le sera pour les dépenses payées à partir du 01.01.2019.

Attention 2 ! C’est la date du paiement des dépenses qui compte, pas celle de la facture.

La TVA. Si vous construisez une habitation, ou l’achetez neuve, pour la louer à une AIS pour 15 ans au moins, vous ne paierez que 12 % et non 21 % de TVA. De même pour des travaux de rénovation, transformation et réparation de cette habitation. Si celle-ci a au moins 10 ans, la TVA sera même de 6 % pour de tels travaux.

Les droits d’enregistrement. En Région flamande, vous ne payez que 7 %, au lieu de 10 %, à l’achat d’une habitation que vous louerez dans les trois ans par le biais d’une AIS. Il faut, dans les trois ans et six mois de la passation de l’acte d’achat, envoyer une copie du bail enregistré au Service flamand des impôts (Vlaamse Belastingdienst).