Louer avec TVA à partir de 2019, les formalités...

Location éphémère à partir de 2019

Location éphémère. Vous connaissez ! Il s’agit d’un bail commercial de courte durée, de maximum un an, qui permet à une entreprise (débutante) d’occuper votre bien sans contracter d’obligation à long terme. Des règles spécifiques à ce type de bail sont prévues en Région wallonne et en Région flamande.

TVA obligatoire dès le 01.01.2019 ? Oui, du moins pour autant que le contrat de bail ne dépasse pas six mois. Il importe alors peu qu’il s’agisse d’un nouveau bâtiment ou d’un immeuble existant. Si vous signez p.ex. un tel bail de courte durée le 01.03.2019, pour une durée de quatre mois, vous devrez inclure la TVA dans le loyer demandé. L’avantage, c’est que vous pourrez aussi récupérer la TVA sur les frais liés à l’immeuble concerné. Mais si vous signez un bail de dix mois, même en 2019, cela restera un bail sans TVA.

Attention !  Un contrat de quatre mois qui est ensuite prolongé de quatre autres mois devrait alors prévoir la TVA pendant six mois (4 + 2), puis ne plus le faire pour les deux derniers mois. Il n’y aurait apparemment pas de correction TVA pendant les quatre premiers mois, sauf si vous saviez dès le début que vous finiriez par dépasser le délai de six mois.

Que faut-il faire concrètement ?

Demander un numéro TVA. Pour l’administration, il importe peu que le bailleur soit une personne physique (un particulier) ou une société. Ce qui compte, au départ, c’est que vous, le bailleur, ayez ou non un numéro TVA ! Si c’est le cas, vous pouvez immédiatement facturer la TVA. Si vous n’avez pas encore de numéro (p.ex. si vous êtes un particulier ou une société immobilière sans numéro de TVA), vous devez en faire la demande via le formulaire 604A (Demande d’identification à la TVA lors du commencement d’activité), que vous devez déposer au bureau de la TVA compétent pour l’adresse de votre domicile (cf.  https://finances.belgium.be/fr/entreprises/tva/declaration/debut_fin_modification_activite ). Mieux vaut que cela soit en ordre avant le début de votre bail de courte durée.

Déposer une déclaration TVA. La TVA facturée à vos locataires doit ensuite être mentionnée dans une déclaration périodique (une fois par trimestre), et vous devez reverser les sommes perçues à l’administration. D’un autre côté, vous pouvez aussi récupérer la TVA que vous avez vous-même payée sur les biens et services qui vous ont été fournis dans le cadre de la location.

Est-il possible d’y échapper ? Ça dépend... Si, en tant que bailleur, vous n’êtes pas assujetti en raison d’une autre activité économique, et si le chiffre d’affaire annuel (CA) de votre location éphémère ne dépasse pas 25 000 €, vous pouvez opter pour le «régime des petites entreprises». Avec ce régime, vous devez toujours disposer d’un numéro TVA, mais vous êtes dispensé de toutes les autres obligations liées à la TVA, en ce compris la facturation de la TVA à votre locataire.

Attention ! Ce régime d’exonération a comme revers qu’en tant que bailleur, vous ne pouvez plus récupérer la TVA que vous avez vous-même payée.

Conseil. Si vous ne souhaitez pas louer avec TVA, assurez-vous de ne souscrire que des contrats de plus de six mois (sans toutefois dépasser douze mois).