IMMOBILIER - ACHAT ET VENTE - 14.02.2019

Il n’y avait eu qu’une promesse d’achat et de vente...

Promesse d’achat et de vente

De quoi s’agit-il ? Un indépendant vend sa librairie en 2010. Pour l’immeuble où son magasin est établi, il signe une promesse d’achat et de vente, valable cinq ans, avec les repreneurs, donc jusqu’en 2015. Il y est convenu que, par dérogation au droit commun, la vente ne sera conclue qu’au moment de la passation de l’acte authentique. Jusqu’à la signature de l’acte chez le notaire, les repreneurs paient une indemnité qui sera déduite du prix de vente convenu.

La vente est-elle différée ? Oui. Un contrat de vente est en principe conclu et l’acheteur acquiert la propriété du bien vendu au moment où acheteur et vendeur sont d’accord sur la chose vendue et son prix (art. 1583 C. civ.) . Sans dispositions dérogatoires, la propriété d’un immeuble n’est donc pas transférée à la signature de l’acte notarié, mais dès la signature du compromis de vente.

Quid avec une promesse ? La promesse du candidat-vendeur à un candidat-acquéreur de lui vendre l’immeuble durant un certain délai à un prix déterminé (autrement dit une option d’achat) n’est pas encore un contrat de vente. De même pour la promesse unilatérale d’un candidat-acheteur d’acheter l’immeuble. Une promesse réciproque d’achat et de vente, comme ici, est par contre une vente en principe (art. 1589 C. civ.) , sauf si les parties en ont convenu autrement.

Imposition à la promesse ou à l’acte ?

Au moment de la promesse ? C’est la position du fisc. Pour lui, le cédant a réalisé une plus-value de cessation imposable sur l’immeuble dès l’instant de la conclusion de la promesse d’achat et de vente réciproque, donc dès 2010. Une telle promesse d’achat et de vente réciproque doit en effet selon lui être assimilée à un contrat de vente. Votre collègue n’était pas d’accord et porta l’affaire en justice.

Le juge a donné tort au fisc. Il se réfère à la stipulation expresse de la promesse d’achat et de vente selon laquelle la vente ne sera conclue qu’à la passation de l’acte authentique, soit en 2015 seulement. Avant cela, tant le cédant que les repreneurs pouvaient encore choisir de ne pas lever, respectivement, l’option de vente ou d’achat. Jusqu’à la signature de l’acte notarié, il n’existait donc pas encore de créance certaine et liquide et donc pas encore de plus-value réalisée et imposable (Gand, 13.11.2018) .

Dispositions contractuelles. La raison de l’échec du fisc en l’espèce réside précisément dans le fait que les parties ont convenu que la vente n’interviendra que lors de la passation de l’acte notarié. Jusque-là, les deux parties pouvaient encore décider de ne pas lever leur option et ainsi, la créance du cédant n’était pas certaine et liquide jusque-là et la plus-value de cessation n’était pas encore imposable (Cass., 19.05.2008) .

Attention ! Le caractère imposable de la plus-value ne dépend en principe pas du paiement du prix. Si la créance est certaine et liquide, la plus-value est imposable, alors même que le prix de vente n’a pas encore été (totalement) payé.

Conseil. Vous pouvez cependant aussi convenir que la propriété ne sera transférée qu’une fois le prix payé.