FAQ concernant la location de biens immeubles à partir de 2019

Régime TVA existant

Pas de modifications

Les contrats qui étaient déjà soumis au prélèvement obligatoire de la TVA le restent. C’est notamment le cas de la mise à disposition :

• d’emplacements pour véhicules (parkings) ;
• de logements meublés dans les établissements où sont hébergés des hôtes payants (par exemple, les hôtels) ;
• d’emplacements de camping ;
• d’immeubles affectés à l’exploitation des ports, voies navigables et aéroports ;
• d’outillages et machines fixés à demeure ;
• des contrats de leasing immobilier ou de location-financement immobilière ;
• de coffres-forts.

Entrepôts : réglementation modifiée

Les entrepôts sont soumis à des règles particulières qui ont été également modifiées depuis le 1^er  janvier 2019. Sont ainsi éligibles au régime de la taxation optionnelle dans un contexte B2B, les espaces qui sont principalement utilisés à des fins d’entreposage (l’espace de vente ne pouvant pas dépasser 10 % de la surface).

TVA : déduction et révision ?

Les mises à disposition exclusives passives

Cette réforme vise uniquement les conventions qui mettent, de manière purement passive, un bien immeuble à la disposition exclusive du preneur, lorsqu’elles sont visées dès le départ par l’exemption prévue à l’article 44, §3, 2° CTVA. Par ailleurs, ces prestations de services doivent évidemment être imposables en Belgique.

Seulement les immeubles neufs ou rénovés

L’objet de la location immobilière potentiellement soumise à la TVA doit être un bâtiment neuf ou rénové, dont la TVA sur les travaux réalisés a été exigible pour la première fois à partir du 1^er  octobre 2018. Sont donc également visés, les frais liés aux travaux immobiliers :

• par lesquels tout ou partie du bâtiment a subi une modification radicale portant sur ses éléments essentiels, à savoir sa nature, sa structure (murs porteurs, colonnes, planchers, cages d’escaliers ou d’ascenseurs...) et, le cas échéant, sa destination, et ce, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification par rapport à la valeur des bâtiments avant la modification ;
• effectués dans tout ou partie du bâtiment dont le coût, hors TVA, atteint au moins 60 % de la valeur vénale (de la partie) du bâtiment concerné, terrain exclu, au moment de l’achèvement de ces travaux. Cette valeur vénale est déterminée sous le contrôle de l’administration.

Quels travaux ? Pas le sous-traitant !

Dans le cadre de la soumission optionnelle, il s’agit exclusivement des frais des travaux immobiliers matériels proprement dits, relatifs au bâtiment ou à la partie du bâtiment (pas les services intellectuels, ni les travaux de démolition préalable, ni ceux relatifs au sol), facturés directement au maître d’ouvrage. Les travaux matériels facturés par un sous-traitant à un entrepreneur ne sont donc pas visés ! Ceux-ci ne sont en effet pas facturés au maître d’ouvrage. Ce passage de la circulaire est plutôt surprenant, étant donné que cette précision ne ressort pas du texte de loi proprement dit.

Inoccupation : pas de révision ?

L’administration confirme la jurisprudence européenne de la Cour de justice (CJUE, 28.02.2018 dans l’affaire C-672/16, Imofloresmira) basée sur le principe de neutralité. Ainsi, le bailleur ne doit procéder à aucune révision, en faveur de l’État, de la TVA en lien avec le bâtiment initialement déduite, dans les circonstances et aux conditions suivantes :

• pour les périodes au cours desquelles le bâtiment ou la partie de bâtiment est restée inoccupée avant un premier bail soumis à la TVA ou entre deux périodes de location avec application de la taxe ;
• pour autant que le bailleur soit de bonne foi et démontre de manière raisonnable qu’il a toujours eu l’intention de louer son bien avec application de la TVA, et qu’il a entrepris les démarches nécessaires à cet effet, mais que le bien est néanmoins resté inoccupé du fait de circonstances indépendantes de sa volonté.

La période d’inoccupation visée n’est cependant pas précisée en l’espèce. Mais le délai nécessaire à la rénovation en vue du nouveau contrat de location l’est bel et bien.

Un locataire disposant d’un numéro de TVA

... mais pas assujetti

Dans ce cadre, la détention d’un numéro de TVA n’est pas toujours liée à la qualité d’assujetti. Une personne morale (une commune, une ville, etc.) qui dispose d’un numéro de TVA parce qu’elle a dépassé le seuil des acquisitions intracommunautaires (11 200 €) ou une holding passive ne sont ainsi pas des assujetties. Elles ne sont donc pas éligibles au régime de taxation optionnelle.

... mais pas d’usage professionnel

Un assujetti peut également utiliser le bien immeuble à des fins autres que professionnelles (comme habitation privée), de sorte que la soumission optionnelle n’est pas davantage applicable.

Le choix de la TVA, en pratique

Déclaration «pro fisco»

Une déclaration spécifique «pro fisco» dans le contrat de bail, confirmant la volonté des parties d’exercer l’option, suffira à démontrer, aux yeux de l’administration, que cette option a bel et bien été exercée conjointement par le loueur et le preneur.

Durée de l’option

Le choix vaut pour toute la durée du contrat de location. Le loueur et le preneur ne peuvent donc pas revenir dessus avant la fin du contrat de bail. Si elles concluent un nouveau contrat, les parties contractantes auront bien sûr à nouveau la liberté d’exercer ou non l’option de la soumission à la TVA pour le nouveau contrat. Il en va de même en cas de prolongation d’un contrat de bail existant.

Location de courte durée

Calcul de la durée de six mois

Dans le cadre de la location immobilière de courte durée, pour le calcul de la période de six mois, il est tenu compte, dans un premier temps, de la durée d’utilisation du bien telle que prévue au contrat. Lorsque la location d’un même bien fait l’objet de contrats de courte durée successifs entre les mêmes parties, il est tenu compte de la durée totale d’utilisation continue du bien en vertu de l’ensemble des contrats. C’est ainsi que deux contrats successifs de respectivement deux et trois mois constituent encore des contrats de location à court terme. Mais si la durée du deuxième contrat est de cinq mois, ce contrat sera considéré comme un contrat à long terme.