Un immeuble dans la succession : une estimation gratuite par l’administration flamande ?

Sur quelle base déclarer ?

Valeur vénale

Vous devez vous-même estimer et déclarer les biens qui font partie de la succession et ce, à hauteur de leur valeur vénale le jour du décès (art. 19, al. 1 C. succ. ; art. 2.7.3.3.1. CFF) . Il n’existe pas de définition légale de cette «valeur vénale». Cela vise généralement le prix qui peut être attendu dans le cadre d’une vente normale, c’est-à-dire une vente préparée dans des conditions ordinaires, avec suffisamment de publicité et un nombre correct de candidats, et en tenant compte des facteurs objectifs qui peuvent influencer la valeur du bien.

Estimation trop basse

L’administration flamande peut contester la valeur déclarée jusqu’à cinq ans après le décès (art. 3.14.1.0.1. CFF) . Et si elle estime que la valeur déclarée est trop faible, vous devrez payer des droits complémentaires. De plus, dès que la différence entre la valeur déclarée et la valeur vénale dépasse 10 %, on peut également vous imposer une majoration d’impôt (art. 3.18.0.0.8. CFF) . Cette majoration est au minimum de 5 %, mais elle peut grimper jusqu’à 20 % en cas d’insuffisance de 100 %.

Dans les Régions wallonne et bruxelloise, l’administration dispose d’un délai de deux ans pour contester la valeur déclarée et faire effectuer une nouvelle estimation. Vous y encourez une amende égale aux droits complémentaires, si l’insuffisance constatée est égale ou supérieure à 12,5 % du total des évaluations des biens contrôlés (art. 127, al. 1 C. succ.) .

Si vous vendez le bien avec une plus-value dans les deux ans suivant le décès et si vous déposez spontanément une déclaration complémentaire pour la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée, vous éviterez l’amende ou la majoration d’impôt pour estimation insuffisante, et ce, dans les trois Régions.

Exclure les discussions

Estimation préalable

Jusque 2014, c’était l’autorité fédérale qui assurait le recouvrement des droits de succession. Vous pouviez demander une estimation préalable contradictoire au receveur du bureau d’enregistrement compétent (anc. art. 20 C. succ.) alors désigné de commun accord. L’estimation était effectuée à vos frais et était définitive, tant pour vous que pour l’administration. Il n’y avait dès lors plus lieu de payer des droits complémentaires ou des amendes, pas même en cas de vente avec une plus-value. Ce régime s’applique toujours, quel que soit le lieu où est situé le bien, lorsque le défunt habitait en Région wallonne ou en Région bruxelloise.

Des experts estimateurs agréés

En Flandre, depuis 2015, c’est Vlabel qui assure le recouvrement de l’impôt successoral. L’estimation préalable a été remplacée par une estimation unilatérale gratuite effectuée par l’administration (art. 3.3.1.0.9. CFF) . Cette estimation contraignante n’était cependant pas encore effective, l’article en question n’étant pas encore entré en vigueur. Il fallait en effet d’abord que Vlabel dispose d’un outil propre d’estimation automatique, précis et performant.

En attendant l’estimation contraignante, Vlabel a mis en œuvre un système alternatif, qui dispose d’une base décrétale depuis fin 2017 (art. 3.3.1.0.9/1 CFF) . Il est d’ailleurs toujours en vigueur. Pour l’estimation de biens immeubles, vous pouvez ainsi faire appel à des géomètres-experts ayant signé une «charte de qualité» avec l’administration. La liste de ces experts figure sur le site de Vlabel : www.belastingen.vlaanderen.be , rubrique «formulieren». Ces experts estimateurs agréés établissent un rapport d’estimation qui doit respecter une série d’exigences formelles en termes de qualité (art. 3.3.1.0.9/1, §3 CFF) . L’estimation est alors contraignante pour Vlabel, pour autant que l’expert ait respecté les règles et que son rapport d’estimation soit joint à la déclaration de succession. L’estimation est effectuée à vos frais.

Estimation contraignante unilatérale

L’outil d’évaluation de Vlabel a entre-temps été mis en place. Il permet, selon Vlabel, d’effectuer une estimation fiable du prix de vente. L’estimation unilatérale n’a donc plus besoin, pour entrer en vigueur, que d’un arrêté du gouvernement flamand. Il sera donc bientôt possible de demander, avant la déclaration, une estimation contraignante de tout ou partie des biens immobiliers qui se trouvent en Belgique. Mais seulement si le défunt habitait en Région flamande.

Unilatérale, contraignante et gratuite

L’outil d’estimation constitue une aide pour l’administration, mais il implique aussi que ce sera elle qui fixera la valeur du bien immeuble (sans vous associer au processus) et évaluera donc celui-ci de manière unilatérale. Cette estimation préalable est gratuite. Elle est aussi contraignante et sera utilisée pour calculer l’impôt successoral. Si vous vendez le bien après le décès à un prix plus élevé, Vlabel ne remettra pas cette valeur en question.

Demande

Une telle estimation doit être demandée dans le délai de déclaration d’une succession (quatre mois à compter du décès) et, bien entendu, avant que la déclaration proprement dite soit déposée. La demande doit être effectuée au moyen d’un formulaire, papier ou électronique, de l’administration fiscale flamande.

Ce formulaire comprend les éléments suivants (nouv. art. 3.3.1.0.5. CFF)  : (i) les données relatives aux demandeurs (les héritiers) et au défunt ; (ii) l’élection d’un domicile, auquel toutes les notifications peuvent être envoyées. On peut aussi désigner un représentant (un notaire p.ex.), qui se charge de cette tâche ; (iii) la désignation du bien immeuble à estimer, avec les données cadastrales ; (iv) une liste des documents qui peuvent être utiles pour l’estimation (p.ex. des photos, un croquis de la situation ou de la disposition, des contrats de bail (à ferme), etc. et qui sont joints en annexe. Vlabel fait parvenir un accusé de réception dans les 15 jours calendrier (nouv. art. 3.3.1.0.9., al. 2 CFF) et peut aussi demander des documents supplémentaires, si la demande n’est pas complète ou n’est pas suffisamment claire (nouv. art. 3.3.1.0.5., §2 CFF) . Une visite sur place est également possible (nouv. art. 3.3.1.0.9., al. 3 CFF) .

Entrée en vigueur

L’avant-projet d’arrêté a été approuvé le 1^er  février 2019. Le Conseil d’État a cependant fait observer, dans son avis sur les dispositions relatives à l’estimation préalable, qu’un avis de l’Autorité de protection des données était requis. Cet avis a été demandé dans l’intervalle et doit être rendu dans un délai de 60 jours. L’estimation contraignante fera dès lors partie d’un projet d’arrêté distinct, qui sera sans doute soumis à l’approbation définitive du gouvernement flamand dans le courant du mois de mai.