Le vendeur veut garder un droit d’habitation...

Qu’est-ce qu’un droit d’habitation ?

Un composant de l’usufruit. Le droit d’habitation fait en fait partie de l’usufruit. Il permet à son titulaire de jouir, pour lui-même et/ou sa famille, d’un logement appartenant (en pleine propriété) à une autre personne. Il est également tenu d’entretenir la maison ou l’appartement avec soin.

Possible pour une partie du logement. Le droit d’habitation peut porter sur un logement entier, mais il peut également n’en concerner qu’une partie. Il vaut alors mieux la décrire clairement, par exemple «une chambre à coucher avec kitchenette et salle de bains au rez-de-chaussée, avec une entrée séparée sur le côté droit du bâtiment, visible depuis la rue».

À vie.  Le droit d’habitation est, sauf convention contraire, prévu pour toute la durée de vie de son bénéficiaire.

Cela va moins loin que l’usufruit. Le bénéficiaire du droit d’habitation ne peut utiliser le logement qu’en fonction de ses besoins et/ou de ceux de sa famille. Il ne peut pas mettre le bien en location, ni céder son droit à une autre personne. Enfin, le droit d’habitation ne peut pas non plus, en lui-même, faire l’objet d’une hypothèque ou d’une saisie.

Différences avec une vente en viager. Contrairement à la vente en viager, l’acheteur acquiert la pleine propriété de la maison ou de l’appartement et doit, par conséquent, en payer immédiatement la totalité du prix d’achat au vendeur. Cependant, l’octroi d’un droit d’habitation aura bien entendu des répercussions sur le montant du prix, surtout s’il est consenti sans compensation... La vente en viager est – par opposition à celle prévoyant un droit d’habitation – un contrat aléatoire en vertu duquel l’acheteur s’engage à payer une rente mensuelle jusqu’au décès du bénéficiaire de la rente.

À quoi faire attention ?

Revente très difficile. Si, en tant que propriétaire, vous accordez un droit d’habitation, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un fardeau qui restera attaché au bien pendant toute la vie du bénéficiaire, et qu’en cas de revente, il ne sera par conséquent pas facile de trouver un acheteur. En effet, ceux qui cherchent un bien pour y habiter ne seront pas intéressés, car il n’y a pas de possibilités de résiliation.

Difficile d’obtenir un prêt. Il ne sera probablement pas possible de mettre la propriété en gage au moyen d’une hypothèque dans l’optique de contracter un prêt, car il serait très difficile pour le prêteur d’en obtenir un bon prix en cas de vente forcée. En règle générale, le prêteur n’accordera le prêt que si le bénéficiaire du droit d’habitation s’engage, par écrit (dans le cadre d’un acte notarié), à renoncer à son droit d’habitation en cas de vente forcée.

Et si des conflits surviennent ? Si l’acheteur et le vendeur occupent ensemble le logement, il est bien entendu possible que des conflits surviennent et les empêchent de continuer à vivre ensemble. Un tribunal a récemment décidé que c’est alors le bénéficiaire du droit d’habitation qui peut continuer à occuper le logement concerné, et que c’est donc le propriétaire qui doit quitter les lieux (JP Bruges, 16.07.2019) .