Immeuble à appartements : quelle TVA en cas de travaux ?

Facture d’un entrepreneur à l’ACP

Travaux communs. S’il s’agit de travaux effectués par un entrepreneur dans le hall, la cage d’escalier, le sous-sol, l’ascenseur, etc., et qui touchent donc l’ensemble de l’immeuble, et non un appartement en particulier, l’entrepreneur enverra la facture à l’association des copropriétaires (ACP).

Conseil.  Indiquez-lui le numéro d’entreprise de l’ACP et l’adresse physique ou électronique à laquelle il peut envoyer la facture.

Attention !  La facture doit également comprendre l’adresse de l’immeuble et la description des travaux effectués.

Pas de facture en «autoliquidation». L’ACP a la personnalité juridique, mais elle n’est pas assujettie à la TVA. Pour les travaux effectués sur les parties communes d’un immeuble, la TVA doit donc toujours être facturée.

Quelqu’un veut récupérer la TVA ?

L’entrepreneur le peut. Un propriétaire privé ordinaire ne peut pas le faire, mais le copropriétaire ou le locataire dont le bien est utilisé professionnellement le peut.

Attention !  Il ne peut récupérer la TVA que s’il dispose d’une facture de TVA entièrement conforme. Cela implique, entre autres, qu’elle soit établie à son nom, que son numéro de TVA y soit mentionné, etc. Une facture de l’ACP n’est donc pas suffisante.

C’est possible avec un décompte ! L’administration accepte la récupération de la TVA par l’entrepreneur sur base d’un décompte détaillé, que vous, en tant que syndic, établissez au moins une fois par an. Ce décompte doit d’abord indiquer le prix total payé au contractant et le montant total de la TVA facturée. Ensuite, il faut indiquer la part des frais communs et de la TVA pour chaque copropriétaire ou locataire souhaitant récupérer la TVA.

Le taux de 6 % peut-il s’appliquer ?

Quand cela peut-il être appliqué ? Tout d’abord, le taux réduit de TVA de 6 % ne s’applique qu’aux travaux «immobiliers», tels que les travaux de toiture ou de peinture, l’installation d’une nouvelle porte d’entrée, la réparation d’une porte de garage, etc.

Attention !  Certains travaux sont explicitement exclus du champ d’application du taux réduit. Ainsi, les travaux de nettoyage (l’entretien ménager normal) et les heures de travail du jardinier p.ex. sont soumis au taux normal de TVA de 21 %.

Chaudière et ascenseur. Pour que l’installation d’une chaudière commune dans un immeuble d’habitation et la fourniture et l’installation d’un ascenseur puissent bénéficier du taux réduit de 6 %, il faut que l’immeuble soit vieux d’au moins 15 ans.

Pour les habitations privées d’au moins dix ans. En outre, le taux préférentiel de 6 % ne peut être appliqué qu’à la partie des travaux qui est facturée pour des appartements vieux d’au moins dix ans, et qui sont principalement utilisés à des fins d’habitation privée.

Parfois nécessaire de fractionner la facture. S’il y a p.ex. des bureaux ou des magasins dans l’immeuble, l’entrepreneur devra fournir une ventilation du montant de la facture. Sinon, il devra facturer la TVA de 21 % sur le montant total. Il est alors probable qu’il vous demande, en tant que syndic, de lui fournir une attestation sur base de laquelle il pourra procéder à une répartition correcte des montants facturés pour les travaux en question.